戶口遷出

戶口沒遷出，問題很嚴(yán)重。

購房者一定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問題，如果存在需要戶口遷出的情況時(shí)，一定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責(zé)任。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果買賣雙方在合同中對(duì)于戶口的遷出問題沒有明確約定，一旦發(fā)生戶口遷出的糾紛后，報(bào)警和起訴都不能直接解決。

律師支招：一方面，可以直接去當(dāng)?shù)嘏沙鏊樵兘灰追课莸膽艏疇顩r，另一方面，可以約定戶口遷出的期限和戶口無法按期遷出時(shí)的違約責(zé)任。

到時(shí)候以賣方違約為由，向法院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。

房屋總價(jià)款及付款方式

1、寫明房屋的“總價(jià)款”，同時(shí)應(yīng)注意將“總價(jià)款”的大小寫填寫完整。

2、注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時(shí)約定該定金抵作同等金額的購房款。

3、簡單介紹一下幾種常見付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。(注：以下賣方簡稱“甲方”，買方簡稱“乙方”)

(1)一次性支付方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。

①明確約定甲乙雙方過戶的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

范例：甲乙雙方約定x年x月x日之前去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。

②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。

范例：在乙方新契稅證明下發(fā)x日內(nèi)支付甲方購房款x元整(別忘了大小寫)同時(shí)根據(jù)國家政策，甲乙雙方辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

注：通俗來講“資金監(jiān)管”是指，在二手房買賣過程中，購房者在房產(chǎn)交易中心辦理完相關(guān)過戶手續(xù)后，需要將先支付的房款直接打入銀行的“資金監(jiān)管賬戶”，由銀行暫時(shí)將該房款凍結(jié)。

若買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)完成過戶手續(xù)，購房者拿到新房產(chǎn)證的同時(shí)，銀行會(huì)自動(dòng)將該“資金監(jiān)管賬戶”內(nèi)的房款劃轉(zhuǎn)到賣方的賬戶下;如果交易失敗，則該筆房款會(huì)自動(dòng)退還至購房者賬戶下，這樣做可以極大的保證雙方的交易安全。

③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限(要堅(jiān)持一個(gè)原則：一手交錢，一手交房，同時(shí)盡量預(yù)留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛)。

范例：在乙方新房證下發(fā)x日內(nèi)給付甲方購房尾款x元整(注明:大小寫)同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

(2)商業(yè)貸款方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。

①明確約定乙方辦理貸款審批的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及辦理過戶的前提條件和期限。

范例：甲乙雙方于x年x月x日之前一同到銀行辦理貸款審批手續(xù)，待貸款審批通過x個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方一同到房產(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)。

②明確約定乙方支付甲方第一筆購房款的前提條件和期限。

范例：在乙方新契稅證明下發(fā)x日內(nèi)支付甲方第一筆購房款x元整(注明:大小寫)，同時(shí)根據(jù)國家政策，甲乙雙方須在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

③明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后x個(gè)工作日內(nèi)由銀行直接將貸款作為第二筆購房款支付甲方。(注意：不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個(gè)日期甲乙雙方無法確定)

④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

范例：在甲方收到銀行的放款后x個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付甲方購房尾款x元整(注明大小寫)同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

⑤為了保險(xiǎn)起見，最好在“合同的其他約定”中明確：如果乙方無法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補(bǔ)齊。

違約責(zé)任&解除合同

1、對(duì)于合同的違約行為，買賣雙方一定要明確其所適用的違約責(zé)任，否則合同內(nèi)容約定的再詳細(xì)、再明確都是徒勞的。

律師支招：對(duì)前文所述的稅費(fèi)問題、延期付款、延期辦理房證、房屋質(zhì)量、延期交房等細(xì)節(jié)問題或者因賣方隱瞞事實(shí)而致使合同無法履行等問題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責(zé)任的承擔(dān)方式”，以便于日后維護(hù)自身的合法權(quán)益。

2、最好明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后的責(zé)任劃分問題。

房屋交付

1、詳細(xì)約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)并列出清單。要將房屋的裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細(xì)列出，千萬不要圖省事。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果買賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進(jìn)行交付”這樣的約定太過于模糊，往往很難起到保障作用，請(qǐng)大家看一則小例子。

例子

曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情，買方實(shí)地參觀完所購房屋后對(duì)房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，空調(diào)等設(shè)備也被拆走。

當(dāng)買方提出強(qiáng)烈質(zhì)疑時(shí)，中介公司及賣方都一口咬定當(dāng)初就是這樣的，房價(jià)款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無話可說，因?yàn)樵诤贤袥]有明確約定交付的標(biāo)準(zhǔn)所以起訴也不能保證勝訴。

2、有必要約定該房屋受損或滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)情況。

范例：甲乙雙方約定該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋交付日起轉(zhuǎn)移給買方，在此之前房屋滅失損毀的風(fēng)險(xiǎn)由賣方承擔(dān)。

3、在合同中應(yīng)當(dāng)明確約定逾期交房的法律后果。

范例：賣方未按照合同約定的時(shí)間過戶并交付房屋，逾期超過一定期限的，買方有權(quán)要求解除合同、退房并返還已付房款及相應(yīng)的利息，同時(shí)要求賣方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果賣方提前交房，一旦出現(xiàn)買方無法過戶等情形，雙方很可能會(huì)產(chǎn)生糾紛。俗話說：請(qǐng)神容易送神難，打算提前交房的賣方，最好權(quán)衡一下利弊再做決定。

合同尾部簽章

1、買賣雙方簽章和按手印要確保清晰，禁止代簽代按。

2、買賣雙方的通訊地址和聯(lián)系方式要詳細(xì)填寫完整。

3、準(zhǔn)確填寫合同簽訂時(shí)的具體日期。