購(gòu)房者首先要慎重選擇一個(gè)樓盤項(xiàng)目，即你要買什么樣的房子。首先，你應(yīng)該考慮自己的地理位置，房屋類型和周圍環(huán)境。了解開(kāi)發(fā)商的信用非常重要。也就是說(shuō)，購(gòu)房者在買房之前，應(yīng)該對(duì)自己選擇的樓盤項(xiàng)目有一些基本的了解。這些基本認(rèn)識(shí)中一個(gè)非常重要的一點(diǎn)就是要了解開(kāi)發(fā)商的信用。稍后，我將從哪些方面談開(kāi)發(fā)商的信用。第二，簽署認(rèn)購(gòu)書和商品銷售合同，包括簽署補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同時(shí)，要注意五證。我稍后再談五證。購(gòu)房的第二階段是交定金，簽訂確認(rèn)函，選擇付款方式，簽訂商品房銷售合同，再交購(gòu)房款，辦理銷售或預(yù)售登記。第三，產(chǎn)權(quán)交付登記是指開(kāi)發(fā)商登記后，簽訂“兩本書”，驗(yàn)收房產(chǎn)并申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證。具體來(lái)說(shuō)，它涉及到一些法律問(wèn)題。首先，如何閱讀銷售書籍。銷售手冊(cè)通常是開(kāi)發(fā)商做的廣告。在閱讀銷售圖書時(shí)，首先要注意銷售圖書中是否有商品房預(yù)售許可證，這是衡量開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，一是通過(guò)網(wǎng)上搜索核對(duì)，核對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否名副其實(shí)，是否有預(yù)售許可證。其次，他們可以根據(jù)自己的要求，查看售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局、價(jià)格、位置、戶型、規(guī)劃及配套設(shè)施、優(yōu)惠條件、投資者等信息，決定是否購(gòu)買。在閱讀中，我們應(yīng)該把銷售手冊(cè)上的廣告信息弄清楚。有的開(kāi)發(fā)商會(huì)用一些模糊的方式來(lái)解釋，比如用多少分鐘、10分鐘、5分鐘來(lái)解釋這個(gè)位置有多合適、多優(yōu)越。那么5分鐘和10分鐘是非常靈活的。你是開(kāi)快車還是公車，所以用幾分鐘就確定了地段的位置，這已經(jīng)被國(guó)家工商總局認(rèn)定為違法廣告。然而，這在銷售書籍中經(jīng)常出現(xiàn)，我們應(yīng)該特別注意。如何確保銷售手冊(cè)的內(nèi)容具有法律效力？看完售樓書，我真的很感興趣，但恐怕我終于買了一套房子之后，就沒(méi)有售樓書描述的那么精彩了。我該怎么辦？根據(jù)法律規(guī)定，要保證售樓書具有法律效力，就必須在買賣合同中明確寫明售樓書的內(nèi)容，這是法律要求的。如果我認(rèn)為售樓書上描述的樓盤環(huán)境很好，戶型這么好，位置這么好，想保證和約束開(kāi)發(fā)商按照售樓書履行義務(wù)，我會(huì)把售樓書的內(nèi)容提出給開(kāi)發(fā)商，寫進(jìn)合同里。在這種情況下，一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照買賣合同的約定履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。

核對(duì)銷售書后，應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書上簽字并支付定金，以提醒買家注意認(rèn)購(gòu)書上的定金與定金之間的差異。定金是一個(gè)特殊的法律概念，其目的是保證合同的成立和合同的履行，并有具體的定金規(guī)則，具有特定的法律內(nèi)涵，稱為部分支付定金，如果要求返還定金，則無(wú)權(quán)履行債務(wù)逾期未清償?shù)?，雙倍返還定金。押金不是合同的保證，只是一種保證。這叫付一部分押金。如果你不履行債務(wù)，你可以要求退還押金。因此，認(rèn)購(gòu)書上寫的定金一定要區(qū)分哪個(gè)“定”（定），因?yàn)橛胁煌姆筛拍睢Ｍǔ?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中都有這樣的條款，從認(rèn)購(gòu)書簽字之日起購(gòu)房，否則不予退房。

建議買方在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，將此條款改為自簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少天內(nèi)，買方應(yīng)前來(lái)與賣方協(xié)商正式合同。因合同條款不一致導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂的，應(yīng)退還所收定金。這應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者更有利。

在簽訂認(rèn)購(gòu)書多少天后，您應(yīng)該與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂銷售合同，而且您在簽訂銷售合同時(shí)應(yīng)該非常小心，因?yàn)橘?gòu)房者的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在銷售合同中。在今后與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最重要依據(jù)和證據(jù)。因此，購(gòu)房者在簽訂合同前，需要仔細(xì)審核開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和“五證”。如果是現(xiàn)房，按照規(guī)定，開(kāi)發(fā)商不需要申請(qǐng)銷售許可證，而是應(yīng)該辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，到產(chǎn)權(quán)登記部門登記。房產(chǎn)證要看開(kāi)發(fā)商所售的房子是否包括你想買的房子。

五證，一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，三是建設(shè)工程開(kāi)工許可證，四是國(guó)有土地使用證，五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱“五證”。其中，前兩個(gè)許可證由市規(guī)劃委核發(fā)，在建城市由市建委核發(fā)，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。那么如何看待“五證”？我給你一個(gè)方法。五證最重要的是看兩證，一是國(guó)有土地使用證，二是預(yù)售許可證。這兩個(gè)證書需要批準(zhǔn)和頒發(fā)。如果準(zhǔn)確的話，一般不會(huì)有問(wèn)題，尤其是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在核對(duì)五證時(shí)一定要看到原件，復(fù)印件容易作弊。在簽訂合同前，要看清自己預(yù)購(gòu)的房子是否在預(yù)售范圍內(nèi)，以保證今后順利辦理產(chǎn)權(quán)證。

買房后，我們需要檢查或接受“兩本書”。這兩本書是什么？這兩本書是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收后通知購(gòu)房人入住后提供的兩份法律文件，一份是住宅質(zhì)量保證書，另一份是住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證通常包括經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門審核的登記、在使用壽命期內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任、正常使用的各種構(gòu)件的保修期，如防水三年、墻體、管道滲漏一年等，墻面抹灰脫落一年，大面積打磨一年，包括冷暖系統(tǒng)等設(shè)備、衛(wèi)生潔具、開(kāi)關(guān)等。其他零部件的保修時(shí)間可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和用戶約定。

住宅建筑說(shuō)明書一般應(yīng)包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅結(jié)構(gòu)類型、裝修注意事項(xiàng)、給排水、用電、燃?xì)庠?、消防等設(shè)施的說(shuō)明，以及使用說(shuō)明門窗類型、配電負(fù)荷、承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明什么。如果制造商另有手冊(cè)，則應(yīng)附在住宅用戶手冊(cè)之后。

也就是說(shuō)，一份完整的房屋法律文書，在購(gòu)房過(guò)程中要核對(duì)五證，收房時(shí)要有兩本書。還有更重要的是房產(chǎn)證，拿到房產(chǎn)證，整個(gè)房子的所有法律文件都應(yīng)該算齊全。你知道嗎