根據(jù)《合同法》和最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》，出賣人逾期交付使用的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同未約定違約金數(shù)額或者賠償金數(shù)額的損失賠償?shù)挠嬎惴椒?，可以按照有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的房屋延遲交付使用期間的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。逾期交貨的違約金一般按天計算。每逾期一天，開發(fā)商將支付違約金。違約時間越長，違約金總額越高。在訴訟中，開發(fā)商將援引《民法通則》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，以違約金過高為由，請求人民法院或者仲裁機構(gòu)適當(dāng)減少違約金。

鑒于此抗辯，房地產(chǎn)開發(fā)商主張違約金過高，應(yīng)承擔(dān)“違約金過高”的舉證責(zé)任，即對違約造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任，只有證明違約金過高，其索賠才能成立損失確實超過了損失的30%。否則，每天的處罰也不算太高。（1） 檢查相關(guān)文件是否齊全。

1.“《竣工驗收記錄表》是房屋征收過程中最重要的文件，《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收記錄表》是房屋征收過程中最重要的文件。為規(guī)范工程竣工驗收記錄管理，建設(shè)部制定本表。設(shè)計、監(jiān)理、施工單位、施工單位在工程竣工后15日內(nèi)，報建設(shè)行政主管部門備案。

2。“住宅質(zhì)量保證書”是開發(fā)商對房屋質(zhì)量、保修期和范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等效力。

3?！蹲≌褂谜f明書》是對住宅設(shè)計、施工、驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指標(biāo)、墻體結(jié)構(gòu)型式等的相關(guān)說明和注意事項，還需注意開發(fā)商是否能提供建筑工程質(zhì)量證明書，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收證書及實測面積登記表。二是檢查房屋本身是否合格。要求開發(fā)商出具測量區(qū)域的測繪報告。據(jù)房屋土地管理局專業(yè)測量單位介紹，每戶房屋的測量面積都是經(jīng)過核實的。檢查測量面積與銷售面積是否有誤差，誤差率的范圍。如果測量面積誤差超過3%，則可以停止該房屋。2房屋質(zhì)量檢查。購房者在驗收房屋時，需要仔細檢查商品房的質(zhì)量。如果有問題，應(yīng)該及時與開發(fā)商協(xié)商解決。根據(jù)問題的嚴(yán)重程度，他們應(yīng)該選擇退房或維修。（3） 注意驗收結(jié)果。如果驗房沒有問題，根據(jù)實際驗收情況填寫《驗房交接單》等相關(guān)文件。

如果買方對交房不滿意，他/她可以書面形式發(fā)送給開發(fā)商。

3。如果發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可以協(xié)商解決。如果是可修復(fù)的，買賣雙方應(yīng)協(xié)商并簽署相關(guān)的整改和維護文件，并商定下次驗收時間（一般不超過30天）。

4。發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)在建筑檢查表上詳細注明。不能收回的，應(yīng)當(dāng)詳細說明不收回的理由，并由開發(fā)商簽字蓋章。

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