案件背景：肖某為他人提供擔(dān)保，將其在上海浦東新區(qū)的房屋抵押給銀行。后來(lái)，由于借款人未能按時(shí)還債，銀行起訴并查封了肖某的房屋。為了減少損失，肖某同意通過(guò)銀行變賣房子來(lái)償還債務(wù)。

案件經(jīng)過(guò)：

為了避免房產(chǎn)被銀行拍賣變賣，肖某積極尋找買家。在中介的幫助下，他找到了買主黃某，并反復(fù)解釋說(shuō)，買房時(shí)和雙方簽訂《房屋買賣中介協(xié)議書》和《房地產(chǎn)買賣合同》（俗稱“小買賣”）前，房屋已被查封，但由于房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，且附贈(zèng)多套貴重家具，故未在上述書面文件中記載，黃某表示愿意購(gòu)買，于是雙方簽訂了上述協(xié)議，并向肖某收取了黃某的定金3萬(wàn)元。為避免因銀行不同意售房而導(dǎo)致違約，肖某在協(xié)議中增加了相應(yīng)條款，稱銀行同意售房后才能簽訂正式的房屋買賣合同，當(dāng)因銀行不同意而無(wú)法履行合同時(shí)，他只需要退還押金。

中介協(xié)議簽訂后的第二天，雙方與一家銀行討論了具體的賠償金額。銀行方面表示，只需將部分房款轉(zhuǎn)入銀行賬戶，銀行可以解除查封和抵押，以保證交易的順利進(jìn)行。

原來(lái)，肖某以為出售可以順利完成，但沒(méi)想到情況突然發(fā)生變化··················································。他要求銀行在出現(xiàn)這種情況時(shí)退還賠償金，但遭到銀行拒絕。因此，黃某認(rèn)為購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)太大，不愿意再購(gòu)房。于是，他以肖某將封存的房屋出售，銀行不同意其條件為由，要求肖某解除協(xié)議，退還定金。肖某同意終止協(xié)議，但不同意退還定金，于是黃某起訴上海市浦東新區(qū)人民法院。

另外，為了避免損失擴(kuò)大，肖某又找到了另一個(gè)買家，順利辦理了過(guò)戶手續(xù)。一審判決：上海市浦東新區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，肖某在簽署相關(guān)協(xié)議前，沒(méi)有證據(jù)證明已告知該房屋被查封，因銀行不同意黃某的賠償方案，雙方增加了賠償金由于條件的限制，肖某被責(zé)令退還3萬(wàn)定金。

上訴維權(quán)：

肖某接到上海市浦東新區(qū)人民法院的判決后非常氣憤，因?yàn)榕c事實(shí)完全不符，難以接受，但他沒(méi)有任何線索，于是帶著信息找到秦靈律師。秦玲律師接受委托后，詳細(xì)說(shuō)明了案件的來(lái)龍去脈，認(rèn)真研究了所有證據(jù)材料，建議肖某在收集相關(guān)證據(jù)后向銀行報(bào)告，證明銀行在收到賠償款后將取消查封抵押，以及涉案房屋的登記情況，肖某接受了秦凌的建議，提起上訴。律師建議：

律師提出以下理由，證明黃先生在簽署相關(guān)協(xié)議前已被告知房屋已被查封的事實(shí)：

理由一：黃先生一審承認(rèn)，他已閱讀了銀行起訴借款人的判決書，且判決包含了財(cái)產(chǎn)保全成本的假設(shè)。黃先生說(shuō)，他并不知道房子被查封了，這顯然與事實(shí)不符。

第二個(gè)原因是由于房屋被查封，肖某和黃某在房地產(chǎn)買賣合同的相應(yīng)條款中增加了相關(guān)約定，否則雙方?jīng)]有必要征得銀行的同意。

理由三：一審中，中介業(yè)務(wù)員王某的證人證言也證明了肖某在看房時(shí)告訴黃某，房子已經(jīng)被查封了。”“房地產(chǎn)買賣合同”中的“銀行不同意”是指銀行不同意出售以償還債務(wù)的方式，這種方式不能推廣到所有銀行不同意的情況，否則就等于賦予黃先生任意解除合同的權(quán)利，這顯然是不合理的。

此外，銀行對(duì)涉案財(cái)產(chǎn)和案外財(cái)產(chǎn)出具的“情況說(shuō)明”顯示，只要能收回相應(yīng)數(shù)額的債務(wù)，銀行就可以解除扣押和抵押，銀行同意的內(nèi)容無(wú)非如此，而且黃先生也沒(méi)有所謂的補(bǔ)償方案。

二審判決：上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理作出判決，認(rèn)為根據(jù)肖某補(bǔ)充的條款和對(duì)房地產(chǎn)買賣合同有關(guān)條款的解釋，以及銀行出具的情況說(shuō)明書和房地產(chǎn)登記簿對(duì)于有爭(zhēng)議的房屋，證明銀行同意解封房屋的條件，即只要滿足一定的本息金額就足夠了。肖某提供了充分證據(jù)證明，黃某在與黃某簽訂《房屋買賣中介協(xié)議書》和《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，就知道該房屋被查封，后來(lái)該房屋被外人出售并登記，從而證明該房屋被查封在本質(zhì)上不影響交易過(guò)戶。第一中級(jí)人民法院支持肖某的上訴，依法改判。

因此，一場(chǎng)因查封房地產(chǎn)引發(fā)的糾紛告一段落。律師建議：律師通過(guò)承辦二審案件，提出以下建議，希望能對(duì)您有所幫助：一、當(dāng)房屋權(quán)利受到抵押、查封、租賃等限制時(shí)，必須在與您簽訂的書面協(xié)議中記載其他人。第二，在對(duì)固定格式合同條款進(jìn)行解釋和補(bǔ)充時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定，避免歧義。如有必要，可以由律師起草和審查。三是查封的房地產(chǎn)并非絕對(duì)不可能出售。只要事先征得抵押權(quán)人的同意，在交易過(guò)戶前就可以解除查封和抵押，保證房地產(chǎn)的順利銷售。第四，在買賣查封的房地產(chǎn)時(shí)，如果擔(dān)心資金安全，可以選擇資金監(jiān)管的方式。你知道嗎