搬遷房屋何時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)？上海市動(dòng)遷房交易過(guò)戶手續(xù)的依據(jù)是《上海市配套商品房和中低價(jià)位普通商品房管理試行辦法》第28條。取得房地產(chǎn)證后5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租配套住房和中低價(jià)位住房。上海市房地產(chǎn)交易中心是按照規(guī)定要求這類房屋必須取得5年的房產(chǎn)證才能辦理過(guò)戶手續(xù)的。今年，上海市政府出臺(tái)的房地產(chǎn)新政將此類房屋的過(guò)戶時(shí)間由5年改為3年，并將開工時(shí)間改為3年，從之前取得房產(chǎn)證的日期改為簽訂動(dòng)遷協(xié)議或開發(fā)商一般來(lái)說(shuō)，領(lǐng)取房產(chǎn)證的日期在動(dòng)遷協(xié)議簽訂前，開發(fā)商領(lǐng)取房產(chǎn)證的時(shí)間較晚。因此，取得房產(chǎn)證的日期基本以開發(fā)商為準(zhǔn)。只要開發(fā)商的房產(chǎn)證辦理滿3年，這類房屋就可以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

安置房買賣合同有效嗎？

很多人擔(dān)心這類房屋三年內(nèi)能否售出，或者三年內(nèi)簽訂的買賣合同是否合法有效。首先，這類房屋雖然是安置所得，但房屋產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬完整。法律、行政法規(guī)對(duì)此類房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃沒(méi)有強(qiáng)制性限制。對(duì)于產(chǎn)權(quán)完整的財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人享有物權(quán)法賦予的占有、使用、收益和處分權(quán)，任何人不得干涉。有下列情形之一的，合同法第五十二條無(wú)效：（一）當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；（三）以法律形式隱瞞違法目的的；（四）損害當(dāng)事人利益的公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。一般來(lái)說(shuō)，前四條規(guī)定不會(huì)引起大家的擔(dān)心，但最讓人擔(dān)心的是第五條規(guī)定。上海三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租的規(guī)定是否屬于行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。要解決這個(gè)問(wèn)題，我們可以做以下幾點(diǎn)：首先，上海市房地產(chǎn)資源局制定的《上海市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》《中華人民共和國(guó)立法法》第五十六條規(guī)定，國(guó)務(wù)院制定本市行政法規(guī)依照憲法和法律。文章明確，制定行政法規(guī)的主體是國(guó)務(wù)院，因此《試行辦法》不屬于行政法規(guī)；其次，法律的試行規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上只是規(guī)定了不能辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，并沒(méi)有否認(rèn)合同的效力在債權(quán)意義上，因此不影響房屋買賣合同的效力。綜上所述，雙方簽訂的房屋買賣合同是合法有效的。

動(dòng)遷房購(gòu)買過(guò)程中應(yīng)注意哪些風(fēng)險(xiǎn)

由于動(dòng)遷房可以在三年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)變更，時(shí)間較長(zhǎng)，因此風(fēng)險(xiǎn)高于普通商品。買夠這樣的房子還是謹(jǐn)慎操作，萬(wàn)一以后房?jī)r(jià)漲得太高，房東違約不辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在很多中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)這類房屋時(shí)都是通過(guò)設(shè)定抵押來(lái)固定的，這是一種風(fēng)險(xiǎn)很大的行為。抵押權(quán)的基礎(chǔ)是借款法律關(guān)系的存在。購(gòu)房者想買房子，所付的錢必須是購(gòu)房款。沒(méi)有向房東借錢的意思，因此不存在貸款的法律關(guān)系。設(shè)定抵押權(quán)的法律依據(jù)不存在，設(shè)定抵押權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)無(wú)效。真正能保護(hù)雙方利益的是房屋買賣合同。合同內(nèi)容的具體規(guī)定是，任何一方在將來(lái)違約，都可以通過(guò)法律途徑保護(hù)自己的利益。關(guān)于房屋買賣過(guò)程中的公證，很多人考慮到房屋將來(lái)的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)，想到公證處辦理合同公證。據(jù)我所知，公證處目前不受理房屋買賣合同的公證事項(xiàng)。它現(xiàn)在做的是委托公證，即房地產(chǎn)所有人將將來(lái)的交易過(guò)戶事項(xiàng)委托給買受人或者買受人指定的人，事實(shí)上類似的公證委托可以由出賣人單方面撤銷。從法律上講，辦理公證委托是沒(méi)有意義的，公證委托的收費(fèi)要比普通委托高很多。

如何防范風(fēng)險(xiǎn)

畢竟，安置房過(guò)戶需要3年時(shí)間，時(shí)間跨度相對(duì)較長(zhǎng)。與普通住房相比，購(gòu)買此類住房的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。在購(gòu)買這類房屋時(shí)，要注意防范這些方面的法律風(fēng)險(xiǎn)：（1）對(duì)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議，并在動(dòng)遷安置中要求被拆遷人和共同居住人簽字協(xié)議。唯一簽署安置協(xié)議的人可以是被拆遷人，但合法同居者是安置房的共有人。因此，同居者在購(gòu)買未出具房產(chǎn)證的房屋時(shí)，必須簽訂買賣合同。（2） 房屋買賣合同的內(nèi)容非常重要。協(xié)議應(yīng)盡可能詳細(xì)，付款方式、房屋交付、交易轉(zhuǎn)讓、納稅、戶籍、抵押、違約等條款應(yīng)盡可能全面。具體而言，違約條款的設(shè)定應(yīng)當(dāng)是合法的，可以限制對(duì)方的違約行為。如果違約金過(guò)高，法律就不會(huì)保護(hù)它，如果協(xié)議過(guò)低，就不能限制對(duì)方，必須注意合同條款的設(shè)置。搬家的房子越來(lái)越多了。由于操作過(guò)程的不規(guī)范，在傳遞過(guò)程中存在著許多問(wèn)題。近期，由于轉(zhuǎn)讓時(shí)間縮短至3年，違約案件也時(shí)有發(fā)生。因此，在購(gòu)買此類房屋時(shí)，我們不應(yīng)粗心大意。要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，綜合考慮情況，把可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)，確保房企業(yè)務(wù)流程有基礎(chǔ)、各方面順暢。購(gòu)房涉及支付大量房款時(shí)，必須通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付，交房后的專項(xiàng)維修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水、電、煤、電視等費(fèi)用的支付形式盡量保留，以備將來(lái)使用。你知道嗎