對(duì)購房合同而言，購房者的主要義務(wù)是按期支付房款，而購房者在購房時(shí)，往往是按自己的承受能力選擇付款方式，所以因逾期付款造成的違約在實(shí)踐中極為少見。購房合同中的違約多數(shù)由開發(fā)商引起。當(dāng)開發(fā)商有違約行為時(shí)，購房者應(yīng)首先看購房合同中是否有對(duì)上述違約責(zé)任的約定，如有約定，按合同約定處理。如未約定對(duì)違約行為的處理辦法，則可依照法律規(guī)定要求開發(fā)商賠償，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以直接損失為限。

實(shí)踐中，常見的違約行為及處理方式有以下幾種：

逾期交房

如開發(fā)商逾期交付房屋，而合同未約定逾期交付房屋的違約責(zé)任的，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，違約金按照逾期交付期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

面積出現(xiàn)誤差

合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開發(fā)商交付的房屋實(shí)測(cè)面積與合同約定面積出現(xiàn)誤差，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，面積誤差按下列辦法處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購房者有權(quán)退房。

購房者退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其提出退房之日起30日內(nèi)將其已付的房?jī)r(jià)款退還，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。購房者不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購房者補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購房者。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還。

設(shè)備、裝修不符合合同約定

房屋的設(shè)備、裝修不符合合同約定的，購房者應(yīng)拒絕接收房屋，視為開發(fā)商未交付房屋，因此未能按時(shí)交房的，按開發(fā)商逾期交房處理。如購房者已接受商品房，后發(fā)現(xiàn)房屋的設(shè)備、裝修不符合合同約定，可要求開發(fā)商限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金可按此期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

開發(fā)商拒絕更正或在合理期限內(nèi)未更正的，購房者可要求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。賠償責(zé)任以實(shí)際損失為限，實(shí)際損失包括設(shè)備、裝修的差價(jià)款、改動(dòng)工程款及不能正常使用房屋期間的損失。

變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)

按照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意的變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知購房者。購房者有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。屆時(shí)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購房者的，購房者有權(quán)退房，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋質(zhì)量不合格

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商

品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的，購房者可要求解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。其他房屋質(zhì)量問題，購房者可要求開發(fā)商限期修復(fù)，對(duì)方拒絕修復(fù)或者在合理期限拖延修復(fù)的，購房者可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由對(duì)方承擔(dān)，因修復(fù)造成交房延誤的，可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。房屋的質(zhì)量應(yīng)以工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)結(jié)果為依據(jù)，購房者對(duì)房屋質(zhì)量存有疑慮的，可委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)。

未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

按《商品房銷售管理辦法》第三十四條的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料，導(dǎo)致購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按照已付房款的逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。開發(fā)商未按期提交房屋權(quán)屬登記材料，致購房者未能取得房屋權(quán)屬證書超過約定或規(guī)定的期限一年的，購房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。

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