“兇宅”一般是指發(fā)生過(guò)自殺、殺人等非正常死亡案件的房屋。一般認(rèn)為，這類房屋是不吉利的，這往往不是所謂的迷信，而是購(gòu)房者認(rèn)為居住在這種環(huán)境下會(huì)對(duì)自己的心理產(chǎn)生影響，造成不良狀態(tài)。正是因?yàn)槿藗兊募芍M，這樣的房子很難賣出去，賣家有隱瞞真相的想法也就不足為奇了。但房屋交易完成后，如果買受人知道房屋情況，出賣人是否需要承擔(dān)法律責(zé)任？

案例：2013年，唐女士與胡先生達(dá)成房屋買賣合同，約定唐女士花98萬(wàn)元購(gòu)買胡先生的房屋。合同中明確規(guī)定，出賣人隱瞞與房屋銷售有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假信息等違反誠(chéng)信的行為的，應(yīng)當(dāng)賠償給買受人造成的一切損失。唐女士交了首付后，才發(fā)現(xiàn)2011年有租客自殺。于是找到胡先生，因?yàn)檎勁惺?，唐女士將胡先生告上法庭。法院認(rèn)為，隱瞞出賣人胡先生的行為，違反了公共秩序、良好習(xí)慣和誠(chéng)實(shí)信用原則。所以決定解除房屋買賣合同，除了退款外，還應(yīng)賠償唐女士5000元的損失。“法律應(yīng)該尊重良好的風(fēng)俗習(xí)慣?！痹谖覀兊纳鐣?huì)里，避免住在“惡毒的房子”是一種善良而無(wú)害的風(fēng)俗習(xí)慣。所謂“別墅”，可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者的心理焦慮，足以影響購(gòu)房者的購(gòu)房決定。根據(jù)房屋交易的公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，出賣人有義務(wù)披露“危房”等負(fù)面相關(guān)信息。如果賣方違反了這一義務(wù)，買方應(yīng)得到適當(dāng)?shù)木葷?jì)。因此，本案中，出賣人未妥善披露“兇宅”等房屋的負(fù)面相關(guān)信息，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)認(rèn)定為欺詐。善意買受人有權(quán)請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同，給買受人造成損害的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

如何判斷“惡宅”？

法律對(duì)“別墅”沒(méi)有明確的定義。按照一般的理解，至少應(yīng)該滿足以下幾個(gè)要素：第一，房屋內(nèi)死亡的事實(shí)必須客觀存在。如果只有各種各樣的傳說(shuō)，就不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定為“惡棍”。2、 死亡事件不是人為因素造成的，俗稱“野性死亡”。因健康原因死亡或者老年死亡的，屬于正常死亡。第三，由于具體事件的影響，大多數(shù)人不愿意買這套房子住。

賣家如何避免因出售“兇宅”引發(fā)的糾紛？

在以前的案件中，糾紛的原因是賣方故意隱瞞“兇宅”的事實(shí)。根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋發(fā)生的事實(shí)告知買受人，買受人應(yīng)當(dāng)作出選擇。出賣人表示已收到通知的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

賣家可以明確表示別墅是危房，愿意低價(jià)出售。它可能會(huì)吸引一些不在乎房子歷史，愿意低價(jià)購(gòu)買的買家。但是，應(yīng)當(dāng)指出，法律對(duì)合同的解除有有效的限制。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。如果他不這樣做，他就不能要求取消合同。你知道嗎