案例

原告何耀順通過競價取得綏北社區(qū)綜合樓租賃權(quán)。2006年10月16日，原告何耀順與漳浦縣綏安鎮(zhèn)綏北社區(qū)居民委員會（以下簡稱綏北社區(qū)）簽訂房屋租賃合同，租賃期限為2007年5月1日至2017年4月30日。原告何耀順與被告鄭愛琴于2006年10月30日簽訂《酒店合作經(jīng)營合同》，合作期限為2007年5月1日至2017年4月30日。合同約定，何耀順提供上述房屋租賃權(quán)的合作條件，鄭愛琴提供投資酒店相關(guān)經(jīng)營費用的合作條件。如果鄭愛琴超過三個月未付款，何耀順有權(quán)提前終止本合同。當(dāng)日，何耀順向原出租人綏北社區(qū)提交了合同文本，綏北社區(qū)證實了何耀順的行為。

合同簽訂后，鄭愛琴在何耀順安裝電梯等設(shè)施的同時，對租賃物業(yè)進(jìn)行裝修，然后鄭愛琴辦理相關(guān)手續(xù)操作至今。2011年12月15日，鄭堯以愛琴的名義向何穗順支付租金17104元。原告認(rèn)為被告的行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約，請求終止原、被告簽訂的《酒店合作經(jīng)營合同》。被告向原告支付了酒店合作經(jīng)營未償收入135萬元（計算至2012年10月30日），并按逾期日違約金的0.03%支付違約金。福建省漳浦縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告與被告簽訂的合同雖稱“合作”，但該合同不具備合作協(xié)議的法律特征，而是房屋租賃合同。雖然原告未經(jīng)原出租人事先同意將租賃物轉(zhuǎn)租給被告，但在租賃后通知原出租人并征得原出租人同意，是合法有效的。被告未按約定支付相應(yīng)金額（租金）的，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告的滯納金請求在雙方約定的限額內(nèi)，按每天0.03%的比例計算，不違反法律規(guī)定。2012年10月30日至鄭愛琴搬出租房期間，何耀順沒有索要租金和占用費。何耀順不會審理此案。何耀順可以依法主張權(quán)利。法院判決：1。撤銷原告何耀順與被告鄭愛琴于2006年10月30日簽訂的《酒店合作經(jīng)營合同》。被告人鄭愛琴應(yīng)當(dāng)自本判決生效之日起30日內(nèi)拆除未形成附著物的酒店裝修；3、被告人鄭愛琴應(yīng)當(dāng)自本判決生效之日起30日內(nèi)向原告人何耀順支付人民幣135萬元，自逾期付款之日起至本判決確定的還款日止，每日繳納滯納金0.03%。宣判后，被告人鄭愛琴向漳州市中級人民法院提起上訴。漳州市中級人民法院經(jīng)審理，裁定駁回上訴，維持原判。分析本案爭議的焦點是合同的性質(zhì)。

合同的性質(zhì)不應(yīng)僅以合同名稱來確定，而應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容（主要條款）所涉及的法律關(guān)系，即合同雙方確立的權(quán)利和義務(wù)來全面理解和準(zhǔn)確確定。就本案而言，雖然合同名稱為“酒店合作經(jīng)營合同”，但事實上，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)本案合同的性質(zhì)為房屋租賃合同。首先，合同雙方以“房屋轉(zhuǎn)租租賃權(quán)”為合同內(nèi)容，合同標(biāo)的是房屋使用權(quán)。雖然合同的目的是經(jīng)營酒店，但合同的目的不是合同的標(biāo)的。其次，房屋租賃合同與合作經(jīng)營合同的法律特征不同。合作經(jīng)營合同雙方共同出資并承擔(dān)風(fēng)險，本案合同一方以提供房屋租賃權(quán)為成本收取固定利潤，符合房屋租賃合同的法律特征。第三，合同的性質(zhì)與合同的主要條款密切相關(guān)。在判斷合同糾紛的性質(zhì)時，應(yīng)以合同的主要條款為重點。綜觀本案合同的主要條款：“乙方（何耀順）以上述房屋租賃權(quán)提供合作條件，甲方（鄭愛琴）以投資酒店的相關(guān)經(jīng)營費用提供合作條件”，可以確定本案合同的性質(zhì)本案屬于房屋租賃合同，不屬于酒店合作經(jīng)營合同。你知道嗎