哪些宏觀因素影響房價走勢
影響房價高位走勢的主要因素是國家政策、國民經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求狀況。國家政策每次國家出臺房地產(chǎn)新政,都會給整個行業(yè)帶來一些大小的沖擊,包括限購、貸款等。簡單地說,中央政策是影響房價的一個非常重要的因素。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè),房價走勢與經(jīng)濟(jì)走勢密切相關(guān)。比如,2008年房價的下降,就是因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的影響。隨著經(jīng)濟(jì)下行,房價必然進(jìn)入平緩或下降通道。
3、市場供求關(guān)系
市場供求關(guān)系是在二手房市場實(shí)行的,最直接的數(shù)據(jù)是:新房數(shù)量、新客戶數(shù)量和訪客數(shù)量。新客戶數(shù)量與新客戶數(shù)量基本呈正相關(guān)。新增客戶的增加,意味著在二手房門店登記購房的人數(shù)增加,這勢必會增加經(jīng)紀(jì)公司展示的次數(shù)。新客戶和新房代表需求方,新房代表供給方。三者可以衡量二手房市場的供應(yīng)狀況。影響房價的微觀因素有哪些,從大到小,從外到內(nèi),大致分為客觀因素和自我因素兩個方面。客觀因素主要包括地理位置、學(xué)區(qū)和交通。自身因素主要涉及裝修、戶型和稅收。(1) 區(qū)位一般來說,中央住宅價格高于郊區(qū),中央商務(wù)區(qū)高于周邊地區(qū):
在特殊情況下,國家或地方政府的政策對住宅價格也有很大影響。政府的規(guī)劃投資,如新區(qū)、CBD、舊改、地鐵等規(guī)劃投資,可能會帶動房價上漲。(2)教育資源我們不得不承認(rèn),大量人購買具有教育資源優(yōu)勢的房子,一方面是為了孩子上學(xué),另一方面是為了投資。在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū),房價高于同等條件下的普通學(xué)區(qū)。交通運(yùn)輸對房價的影響也很大,其中地鐵對房價的影響很大,是一種舞臺表演。在地鐵發(fā)展的不同階段,附近地鐵房屋的價格都在上漲。從一個小區(qū)的角度看,該小區(qū)鐵房子的價格比非地鐵房子高出一層。(1) 戶型影響居住舒適度。好的戶型具有通風(fēng)、采光好、動靜分區(qū)、有序無浪費(fèi)等優(yōu)點(diǎn),因此自然受到追捧,房價也會隨之上漲。同一小區(qū)優(yōu)勢戶型,價格會相對較高。(2)精裝修房賣得好。對于需要精裝修房子的購房者來說,精裝修也是一大優(yōu)勢。它不僅可以節(jié)省成本,而且可以立即入戶。即使價格稍微高一點(diǎn),買家也會考慮的。
精裝修要注意:
①價格的增值部分要高于裝修成本、時間成本和人工成本,否則得不償失。(2) 精裝修有利有弊。有的購房者喜歡簡單的裝修,一方面因?yàn)閮r格低廉,另一方面可以根據(jù)自己喜歡的風(fēng)格進(jìn)行改造。稅費(fèi)的高低影響著購房成本中的房價。根據(jù)二手房交易習(xí)慣,交易稅費(fèi)一般由購房者承擔(dān)。因此,房屋稅費(fèi)水平?jīng)Q定了購房成本。如果稅收少,成本低,房價自然會高;相反,如果稅收多,成本高,房價也會低迷。如果你五年內(nèi)只有一套房子,在同等條件下更容易找到合適的買家,而且可以賣更多的錢!
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