如何看待“樓號”買賣合同的效力

作者：程增祥 發(fā)布時間：2007-06-27

這些年來，隨著人民生活水平的提高和投資意識的增強，各地房地產(chǎn)交易市場都異常繁榮，特別是近幾年出現(xiàn)了許多新型交易方式，如按揭買房、商品房預售、炒賣樓號等。與此同時，也伴隨產(chǎn)生了許多交易問題。
筆者在審判工作中就接觸了一件因買賣“樓號”引致糾紛的案例： 2004年5月，甲與乙簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定：“甲將丙房以十萬元的價款賣給乙。丙房為甲所在單位一套80平米的集資房。合同簽訂當天，乙應向甲支付合同款一萬元，余款于房屋開工修建前付清。該協(xié)議一經(jīng)雙方簽訂即具有法律效力?！焙贤炗啎r，甲告知乙，該集資房屋尚未修建，具體何時開工也不清楚。合同簽訂后，至2007年3月開工，乙先后向甲支付了全部房款。目前該房仍處于修建中。但在今年6月，甲告知乙：我反悔不想賣房了，況且房屋沒有產(chǎn)權證，我們的合同本來就沒有法律效力，我愿意退還你全部房款，并賠償損失一萬元。乙覺得現(xiàn)在房價漲了那么多，得不到房自己太吃虧要求甲要么交房，要么補房屋的差價。
那么，該合同是否有效呢？這是本案爭議的焦點。
《合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
而我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么此條是否屬于上述所指的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，而根據(jù)此條就會導致合同無效呢？

筆者認為，應當從以下幾個方面來分析此問題。
第一，從承認當事人的真實意思表示、維護交易安全、鼓勵交易的角度出發(fā)，除非合同嚴重損害國家利益或第三者的利益，現(xiàn)行法律如合同法和商品房買賣的司法解釋并不主張動輒令合同無效。因此，我們在分析案件的時候也應盡量保護當事人之間的真實意思表示。
第二，《城市房地產(chǎn)管理法》此條規(guī)定的是未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)—不得轉(zhuǎn)讓，而并非直接等同于轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權證房地產(chǎn)的合同無效。筆者認為此處的“不得轉(zhuǎn)讓”指的究竟是直接引起所有權變動的登記過戶行為即物權不得變動，還是債權范疇的不得買賣、轉(zhuǎn)讓，本身是存在疑問的。因此，就本條認定為債權行為的違反強制性規(guī)定的理由并不充分。
第三，根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱為法釋【2003】7號)，第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年的，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”;以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！边@兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。盡管這是針對房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房買賣合同，但筆者認為普通房屋買賣類似情況應該比照處理。因此，即使《城市房地產(chǎn)管理法》表達的意思是無產(chǎn)權證房不得發(fā)生債權轉(zhuǎn)讓，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，也應適用最新司法解釋確認合同有效。這是法律適應時代發(fā)展的體現(xiàn)。
第四，從物權行為與債權行為相分離的理論上說，債權行為只是物權發(fā)生變動的原因行為。從房屋買賣合同分析，簽訂合同說明買賣雙方形成了新的債權債務關系；在合同簽訂后，通過合同履行變更不動產(chǎn)權人登記實現(xiàn)物權變動，但物權是否變動本身并不直接影響合同成立與否。也就是說，產(chǎn)權證書不是房屋買賣合同的生效要件。除非法律另有規(guī)定，房屋買賣合同自成立時生效。
綜上所述，筆者認為，在本案當中，甲乙雙方簽訂的房屋買賣合同成立并生效。如果甲方違約，不交房也不辦理過戶手續(xù)，乙方可以向法院起訴要求甲方承擔違約責任繼續(xù)履行并賠償損失；同時，由于甲方構成根本違約，乙方也可以主張解除合同，并有權要求賠償損失。

（作者單位：重慶市潼南縣人民法院）

來源：中國法院網(wǎng)