近年來，在二手房交易過程中，由購房者簽訂的看房確認(rèn)書引發(fā)的糾紛不斷，購房者由于所謂的“跳單”行為即私自與房主成交被房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)訴至法院的事件也時(shí)有發(fā)生。日前，江西省南昌市的謝先生就遇到了這樣的事，南昌市**地產(chǎn)顧問有限公司以其違反了看房確認(rèn)書中有關(guān)規(guī)定為由，將其訴至法院，索賠違約金1萬余元。記者就此進(jìn)行了調(diào)查。

調(diào)查

確認(rèn)書均規(guī)定“跳單”違約責(zé)任

3月30日下午，記者以欲購二手房為名，走訪了南昌市多家房地產(chǎn)中介公司，發(fā)現(xiàn)要求簽看房確認(rèn)書的中介公司為數(shù)不少，其提供的看房確認(rèn)書的格式、規(guī)定各不相同，但有兩個(gè)共同點(diǎn)，一是均規(guī)定如果看房后私自與房主成交，要向中介公司支付一定的違約金，二是未提及中介公司的違約責(zé)任。

走訪中，**房產(chǎn)公司的工作人員要求記者簽完看房確認(rèn)書后再看房，并稱“簽字只是代表他帶客人看房的工作量”。記者發(fā)現(xiàn)，該看房確認(rèn)書要求記者在3個(gè)月以內(nèi)不能與房主私自交易，否則需支付兩倍的代理費(fèi)。**房產(chǎn)公司的工作人員在領(lǐng)記者看房后，拿出了一份看房確認(rèn)書要記者簽字，其中規(guī)定如果記者私自與房主成交，“需支付房價(jià)的5％作為違約金”。

南昌某房產(chǎn)中介公司經(jīng)理萬*強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，以前沒有要求客戶簽看房確認(rèn)書，不少購房者在看完房后就直接與房主聯(lián)系，或者通過其他中介公司成交。由于沒有事先約定，對于這種“跳單”行為，公司往往無能為力?，F(xiàn)在要求客戶簽看房確認(rèn)書并規(guī)定違約金，目的是為了防止某些購房者不誠信，損害公司的權(quán)益。

走訪中，記者隨機(jī)采訪了幾位準(zhǔn)備購房的消費(fèi)者，他們認(rèn)為，看房確認(rèn)書中只規(guī)定消費(fèi)者的違約責(zé)任，而對中介公司網(wǎng)開一面，有失公平。

記者了解到，與謝先生有類似遭遇的消費(fèi)者不在少數(shù)，但同樣的案情，法院的判決結(jié)果卻有差異，其爭議焦點(diǎn)就在于看房確認(rèn)書是否具有法律效力，房產(chǎn)中介公司收取違約金的規(guī)定是否屬于霸王條款。

觀點(diǎn)

看房確認(rèn)書屬于合同具有法律效力

南昌市房地產(chǎn)交易市場工作人員李-燕認(rèn)為，看房確認(rèn)書屬于合同，購房者在簽字之前，務(wù)必要仔細(xì)閱讀條款，如不認(rèn)可，可以不簽字。但只要簽了字，就表示購房者認(rèn)可了，須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對于看房確認(rèn)書中的違約金等條款，房管部門沒有過多的規(guī)定，雙方可自行協(xié)商確定。

南昌市房地產(chǎn)行業(yè)資深律師張*茂認(rèn)為，看房確認(rèn)書是中介公司提供了服務(wù)的證明，如果雙方是自愿簽署的，那么該看房確認(rèn)書就具有法律效力，購房者應(yīng)按約定履行義務(wù)。在雙方未解除看房確認(rèn)書的情況下，購房者私下與房主或其他中介公司簽訂房屋買賣合同進(jìn)行交易，就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于其中規(guī)定的違約金是否合理，則要依據(jù)協(xié)議的具體內(nèi)容來確定。

部分條款涉嫌侵權(quán)應(yīng)屬無效

3月31日，江西省消費(fèi)者協(xié)會投訴部工作人員王-軍在接受記者采訪時(shí)表示，首先，對購房者而言，看房確認(rèn)書這一名稱存在著明顯的誤導(dǎo)；其次，雙方簽訂協(xié)議時(shí)，中介方應(yīng)就協(xié)議中違約后果以及限制性的條款如實(shí)告知；再次，中介公司擬訂的看房確認(rèn)書，是一份不平等的格式合同，其中的部分條款限制了消費(fèi)者選擇服務(wù)的權(quán)利，加大了消費(fèi)者的責(zé)任，應(yīng)屬于無效的霸王條款。

**朗秋律師事務(wù)所律師張*兵贊同王-軍的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，居間人與客戶簽訂看房確認(rèn)書，并沒有促成買賣雙方合同的成立，根據(jù)《合同法》第427條的規(guī)定，“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用”。也就是說，中介公司提供了服務(wù)，但購房合同未簽訂的，購房者即便違反看房確認(rèn)書也不必?fù)?dān)責(zé)，只對居間人支付一定的勞務(wù)費(fèi)即可。