合同中約定的終止條件是否合法

合同法第45條規(guī)定：“雙方當(dāng)事人可以約定對合同的效力附加條件。具有有效條件的合同應(yīng)在條件滿足時生效。具有終止條件的合同應(yīng)在條件滿足時失效。如果一方當(dāng)事人因自身原因不當(dāng)阻止條件的滿足利息，視為條件已經(jīng)滿足；如果不適當(dāng)?shù)卮偈箺l件得到滿足，則應(yīng)視為條件未得到滿足。“

案例背景

2010年5月20日，肖某將位于廣州的一棟自有房屋出租給孫某，租期三年，于2013年5月19日到期

2011年8月，肖某決定出售上述房屋，孫某表示愿意購買。雙方于2011年8月10日達成口頭協(xié)議e房價166萬元

2012年8月，孫先生付清了全部房款

2012年9月10日，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，雙方同意已達成買賣合同，孫先生已全額付清。同時，雙方一致認(rèn)為，由于未能辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，孫先生面臨巨大風(fēng)險（該房屋因限購而無法購買，水電費等相關(guān)單位仍向他收?。?，“甲方（肖）要求乙方（孫）自本協(xié)議簽訂之日起兩個月內(nèi)辦理過戶手續(xù)，逾期不辦理的，甲方有權(quán)終止銷售，并于2012年10月15日將該房屋出售給他人”

，孫先生發(fā)表聲明說，很難在兩個月內(nèi)完成所有手續(xù)。2012年12月10日，肖先生發(fā)出了終止合同的通知。Sun起訴繼續(xù)履行合同并處理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。肖某反訴終止合同

法院判決

一審法院認(rèn)為原告孫某（反訴被告）與被告肖某（反訴原告）于2012年9月10日簽訂的房屋買賣合同是雙方意圖的真實表達，沒有違反法律規(guī)定，是合法有效的。雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同履行合同。雙方在合同中約定：“在兩個月內(nèi)完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)，否則出賣人有權(quán)解除合同，將該房屋出售給他人。”目前，反訴被告在兩個月內(nèi)未完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)，且已滿足約定的撤銷條件，反訴原告有權(quán)行使撤銷權(quán)。對于反訴，原告收取的被告房款應(yīng)相應(yīng)退還

，根據(jù)XXX，判決如下：

I.終止反訴原告肖和反訴被告孫于2012年9月10日簽訂的房屋買賣合同

II。反訴原告肖某返還反訴被告孫某166萬元的購房款，駁回原告孫的請求

原告孫不服一審法院判決提出上訴

二審法院審理本案后認(rèn)為：，原告孫某在被告肖某家居住三年，已向被告肖某支付了166萬元的房價。如果合同終止，將明顯損害交易安全，不公平，違反誠實信用原則。2、 合同雙方約定的終止條件實質(zhì)上是“逾期不處理”，這是一種行為而不是結(jié)果。在本案中，原告一直配合辦理轉(zhuǎn)讓事宜，并在條件允許的情況下實施了合作轉(zhuǎn)讓。但是，由于轉(zhuǎn)讓涉及第三方，即行政機關(guān)，因此不符合終止合同的條件。原訟法庭應(yīng)糾正在確定事實和適用法律方面的錯誤，因此，根據(jù)XXX，判決如下：

I.撤銷原訟法庭的判決。繼續(xù)履行原告孫某與被告肖某于2012年9月10日簽訂的房屋買賣合同。駁回反訴原告肖的索賠律師說原告孫在被告肖的房子里住了三年，已經(jīng)支付了166萬元的購房款。僅僅因為轉(zhuǎn)讓手續(xù)沒有在兩個月內(nèi)完成而終止合同似乎是不公平的。而且,在雙方的積極配合下,轉(zhuǎn)讓也不可能做得很好,，而且還涉及到行政機關(guān)的效率等因素

雙方爭議的焦點是房屋買賣合同中約定的終止條件是否為法律規(guī)定的條件，該條件是否達到等

1。《房屋買賣合同法定解除條件》中是否約定了條件《民法通則》第62條規(guī)定“民事法律行為可以是有條件的”

人民一般意見第75條規(guī)定：“附條件民事行為的附條件違反法律規(guī)定或者不可能發(fā)生的，該民事行為視為無效?！?/p>

合同法第45條規(guī)定：“雙方當(dāng)事人可以約定對合同的效力附加條件。具有有效條件的合同應(yīng)在條件滿足時生效。具有終止條件的合同應(yīng)在條件滿足時失效。如果一方當(dāng)事人因自身原因不當(dāng)阻止條件的滿足利息，視為條件已經(jīng)滿足；如果不適當(dāng)?shù)卮龠M了條件的實現(xiàn)，則應(yīng)視為條件尚未實現(xiàn)?！皬囊陨戏煞ㄒ?guī)中找理由否定本案的條件很難”，請看最高人民法院公報案件的條件說明——合同附條件必須是不確定的將來發(fā)生的事實。當(dāng)事人不是合法的，必須是合法的。這四個要素目前被法律界認(rèn)為是最準(zhǔn)確的條件定義。合同約定的條件是否滿足

通過對上述構(gòu)成要素的分析，在兩個月內(nèi)辦理過戶手續(xù)時，至少存在以下兩個問題：

首先，它涉及行政機關(guān)房屋管理部門的工作效率

其次，它涉及賣方的合作

這種情況下的條件涉及第三方的義務(wù)，如果合同對方未能履行其合同義務(wù)，條件將得到滿足，這顯然對買方不公平。辦理變更登記是房管部門的法律責(zé)任，本協(xié)議不是規(guī)定性的

本案合同規(guī)定“甲方（肖）應(yīng)要求乙方（孫）自協(xié)議簽署之日起兩個月內(nèi)完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)。甲方逾期不履行的，甲方有權(quán)終止買賣并將該房屋出售給他人”，可見雙方約定的解除條件實際上是“逾期未辦理”“也就是說，該條件是一種行為而不是結(jié)果，現(xiàn)在買方已經(jīng)實施了交付處理，因此該條件不符合

二審法院對本案條件的描述是準(zhǔn)確的。同時，雙方的協(xié)議采取了司法干預(yù)，這反映了該要求司法公正和正義。在現(xiàn)實生活中，守約方強烈要求行使撤銷權(quán)的根本原因可能是希望根據(jù)房價變化尋求更大的經(jīng)濟利益。這種意圖違反了誠實信用原則，不利于交易的安全、公平和正義。這個案例就是一個明顯的例子

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