庭審中，對于抵押合同是否有效以及銀行是否具有優(yōu)先受償權(quán)存在兩種不同的觀點。第一種觀點認(rèn)為，抵押合同無效的，銀行不享有優(yōu)先受償權(quán)。理由是：2005年8月29日，銀行與馬軍簽訂了抵押合同，抵押合同擔(dān)保的主債權(quán)為30萬元貸款。由于貸款沒有發(fā)生，屬于從屬合同的抵押合同失去了擔(dān)保對象。同年9月5日，雙方再次簽訂40萬元借款合同時，約定原抵押合同一并生效。但根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十一條“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”，銀行和馬軍應(yīng)當(dāng)重新向房地產(chǎn)部門登記，抵押合同成立時債權(quán)為40萬元。由于銀行和馬軍沒有登記，抵押合同沒有法律效力。第二種觀點認(rèn)為，抵押合同生效后，銀行有優(yōu)先受償權(quán)。理由是：銀行和馬軍于2005年8月29日到房產(chǎn)部門辦理了抵押登記。雖然抵押合同擔(dān)保的主債權(quán)在登記時為30萬元貸款，但貸款合同并未履行。同年9月5日，雙方簽訂了40萬元的借款合同，約定原抵押權(quán)一并生效。事實上，抵押合同所擔(dān)保的債權(quán)主體發(fā)生了變化，而這種變化并不真實，當(dāng)事人意思自治并不違反法律的強制性規(guī)定，因此抵押合同仍然有效。作者同意第二種意見。原因如下：在抵押擔(dān)保中，優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)的核心和本質(zhì)。抵押權(quán)的一個特征是其從屬性，即抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，自然屬于從屬關(guān)系。其設(shè)立、消滅和處理必須以一定債權(quán)的存在為基礎(chǔ)，從屬于主債權(quán)。因此，第一種觀點似乎相當(dāng)合理。但根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定，以不動產(chǎn)作為抵押的，應(yīng)當(dāng)進行抵押登記。其立法目的之一是確保債權(quán)人優(yōu)先權(quán)的實現(xiàn)。債務(wù)人將不動產(chǎn)抵押登記后，原則上不得將該不動產(chǎn)用于其他債權(quán)。本案中，銀行與馬軍辦理抵押登記時，抵押合同擔(dān)保的主債權(quán)雖為30萬元借款，但借款合同未履行，隨后銀行與馬軍重新簽訂了40萬元借款合同，并約定原抵押合同一并生效。本協(xié)議主要改變了抵押合同所擔(dān)保的主債權(quán)的數(shù)額，合同當(dāng)事人仍然是原抵押合同所擔(dān)保的主債權(quán)存在，不損害第三人的利益。重要的是，這種協(xié)議能夠保證抵押權(quán)的實現(xiàn)。當(dāng)銀行和馬軍不去房產(chǎn)部門辦理注銷抵押登記時，銀行的權(quán)益還是可以得到保障的。銀行與馬軍簽訂的兩份貸款合同，時差只有7天。據(jù)機械地理解，銀行和馬軍應(yīng)該先到房產(chǎn)部門辦理30萬元主債務(wù)的抵押登記注銷手續(xù)，再辦理40萬元主債務(wù)的抵押登記，這樣只會增加當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)其實是沒有必要的。應(yīng)當(dāng)指出，我國《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者本法第五項規(guī)定的在建建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，與我國《擔(dān)保法》第四十一條不同的是，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。物權(quán)法對不動產(chǎn)進行了分類，不動產(chǎn)登記是抵押權(quán)成立的條件，而不是抵押合同的生效條件。由于本案當(dāng)事人的行為發(fā)生在《物權(quán)法》實施前，應(yīng)適用當(dāng)時的法律規(guī)定，故在此不作詳細(xì)論述。你知道嗎