以租代征的定義、發(fā)展現(xiàn)狀、案例及法律分析？

1。以租代征的定義？“以租代征”是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為。所謂“以租代征”，是指通過出租農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。其實質(zhì)是逃避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的法定審批，擴大規(guī)劃外建設(shè)用地規(guī)模，逃避繳納相關(guān)稅費和履行耕地占補平衡的法定義務。自1999年1月1日新《土地管理法》實施以來，它在許多地方滋生。后來，在清理整頓土地市場秩序的過程中進一步蔓延升級。政府違法建設(shè)的動機在于加快發(fā)展速度和城市化進程。近年來，大量涉及征地拆遷的行政違法行為生動地刻畫了一些官員對發(fā)展的渴望和對政績的片面認識。當非法征地成為眾矢之的，中央三令五申嚴加整治時，一些地方開始尋求新的圈地方式。由當?shù)卣痛逦瘯炗喌乃^“行政租賃”現(xiàn)象應運而生。企業(yè)租賃土地的目的是為了盈利。許多違法用地的企業(yè)無視國家產(chǎn)業(yè)政策，公然上馬一些因投資過大而受到明確限制的項目。2006年4月，長沙市國土資源局查處雨花區(qū)李坨鎮(zhèn)違法用地案件76件，涉及土地409.73畝，其中基本農(nóng)田354.8畝，一般耕地47.1畝。共有14.4萬平方米的建筑被非法占用。湖南省國土資源廳提出以下建議：依法拆除違法占用建筑物，恢復耕地；將5名責任人移送司法機關(guān)處理。湖南省紀委、監(jiān)察廳向有關(guān)責任人提出了相應的黨紀政紀處理意見。2004年3月至2006年11月，王文莊鎮(zhèn)8個行政村未經(jīng)批準，將集體土地非法出租給30家非農(nóng)建設(shè)企業(yè)。共違法出租土地904.5畝，其中耕地344.2畝；30家企業(yè)中，有22家已占用建設(shè)用地并已竣工。

天津市國土資源和房屋局提出如下建議：沒收8個村委會的違法土地租賃收入，并處違法收入5%的罰款。對違法占地、竣工的22家企業(yè)，對其中10家違反土地利用總體規(guī)劃占用土地的，責令限期拆除新建建筑物和其他設(shè)施，恢復原狀；其他12家企業(yè)被責令沒收違法占用土地上的新建建筑物和其他設(shè)施。天津市紀委監(jiān)察局向有關(guān)責任人提出了相應的黨紀政紀處理意見。第三，法律分析我國土地管理法規(guī)定國家實行土地使用管理制度。國家制定土地利用總體規(guī)劃，明確土地用途，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。目前，只有省級以上政府有權(quán)審批征地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。征用涉及基本農(nóng)田或者基本農(nóng)田以外其他土地的耕地35公頃以上，其他土地70公頃以上的，必須經(jīng)國務院批準。

正是為了擺脫這些制約，一些地方政府玩起了“以租代征”的把戲，試圖通過一張租約掩蓋真相，使市、縣甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府真正擁有了“征地權(quán)”。在這個問題上，農(nóng)民和地方政府的利益是高度一致的。此外，一些用地單位也希望通過“以租代征”的方式更方便地占用土地，這使得“以租代征”的趨勢越來越強烈。在一定程度上，土地利用管理制度將是“架空的”。造成這一現(xiàn)象的主要經(jīng)濟原因是：（1）由于“以租代征”可以突破建設(shè)用地指標的限制，可以開展“建城運動”，變相建立和擴大開發(fā)區(qū)，解除地方經(jīng)濟發(fā)展的土地瓶頸制約，“以租代征”成為一些地方應對國土資源管理高壓局面的權(quán)宜之計。盡管這些官員明白“以租代征”是明顯的違法用地行為，但他們?nèi)匀荒S、縱容甚至直接參與這種行為。在一些地方，“以租代征”是在政府直接參與下完成的，即“以租代征”不是發(fā)生在企業(yè)和農(nóng)民之間，而是發(fā)生在地方政府和農(nóng)民之間。主要有兩個原因：一是政府是當?shù)貓@區(qū)建設(shè)的主體，為了降低征地成本，政府采取了“以租代稅”的方式；二是出于風險考慮，農(nóng)民不愿意與用地企業(yè)簽訂“以租代稅”的“租賃合同”，并要求政府代表企業(yè)簽字，政府出于GDP、稅收等考慮同意。（2） 土地租賃企業(yè)認為“以租代征”可以避免繁瑣的土地審批手續(xù)，加快項目進度，同時可以繞過法定的土地稅，如耕地開墾費、耕地占用稅、土地管理費等，同時也可以避免占用與補償?shù)钠胶饬x務，降低土地成本的門檻。（3） 與一次性征地相比，“以租代征”不僅節(jié)約了土地，而且每年都能得到國家的糧食補貼。它可以獲得長期穩(wěn)定的租金回報，可以說是長期解決后顧之憂。如果征地建廠，哪怕一畝地交上幾萬元，不到10年就用光了。無論出于何種經(jīng)濟原因，這種政府主導的土地利用模式的實質(zhì)是，這個政府“吃”下一屆政府的短期行為。土地在本期使用，但租金在下一期支付。這一屆創(chuàng)造了政績，但代價由下一屆承擔。因此，這也是“以租代征”成為一些地方土地利用潛規(guī)則的原因之一。《中華人民共和國土地管理法》第三條：“珍惜和合理利用土地，切實保護耕地，是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃、嚴格管理、保護和開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。”第六十三條土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定并依法登記的工商業(yè)等經(jīng)營性集體建設(shè)用地，土地所有人可以轉(zhuǎn)讓、出租等方式轉(zhuǎn)讓給單位或者個人使用簽訂書面合同，明確用地界限、面積、建設(shè)工期、使用年限和用地用途、規(guī)劃條件等雙方的權(quán)利和義務。前款所稱集體經(jīng)營性建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓、出租，應當經(jīng)村民會議成員三分之二以上或者集體經(jīng)濟組織村民代表三分之二以上通過。以出讓方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有者與土地使用者簽訂的書面合同另有約定外，可以轉(zhuǎn)讓、交換、贈與、抵押。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地的租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)及其最長期限的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、交換、出資、贈與、抵押等，參照國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務院規(guī)定。第七十四條：“出售或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得；違反土地利用總體規(guī)劃，擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，對違法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，應當限期拆除，恢復原狀