房屋作為絕大多數(shù)家庭價(jià)值最高的財(cái)產(chǎn)，在家庭經(jīng)濟(jì)較為困難的時(shí)候可以用來(lái)解燃眉之急，如抵押、出賣(mài)。如果兩者相結(jié)合，不少人都會(huì)有這么一個(gè)疑問(wèn)，即抵押后的房屋可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)嗎?本文將對(duì)這個(gè)問(wèn)題以及已經(jīng)抵押的房屋如何買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行回答。

一、抵押后的房屋可以買(mǎi)賣(mài)嗎?

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

因此，若要買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)抵押的房屋，需要征得抵押權(quán)人的同意，或者買(mǎi)賣(mài)中的另一方代抵押人償還抵押貸款，那么就可以買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)抵押的房屋。

二、已經(jīng)抵押的房屋如何買(mǎi)賣(mài)?

(一)出賣(mài)人自行償還抵押貸款

雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷(xiāo)抵押登記，如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來(lái)，雙方即可按照一般的二手房買(mǎi)賣(mài)流程完成交易。

(二)買(mǎi)方替抵押人提前還貸

雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，買(mǎi)方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專(zhuān)項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。采用這種方法時(shí)，需要找到一個(gè)雙方都信任的第三方(如信譽(yù)良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)等)，全程控制每一個(gè)環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠(chéng)信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)。如果買(mǎi)方首期房款不足以全部?jī)斶€房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供墊資的服務(wù)，補(bǔ)足差額。這樣就可以解除抵押手續(xù)，按照一般二手房流程進(jìn)行交易了。

(三)辦理轉(zhuǎn)貸

雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，雙方共同向房東的原貸款銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)貸款(轉(zhuǎn)按揭)手續(xù)，不過(guò)需要注意的是，轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù)，且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù)，而如果買(mǎi)方需要到另一家銀行辦理貸款，則會(huì)出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問(wèn)題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關(guān)鍵。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方在準(zhǔn)備采取轉(zhuǎn)按揭的模式解決上述抵押?jiǎn)栴}之前，必須向相關(guān)方進(jìn)行充分咨詢(xún)，明確銀行的具體要求和辦理流程，以免簽訂了合同之后才發(fā)現(xiàn)這種方法不可行。

以及已經(jīng)抵押的房屋如何買(mǎi)賣(mài)這兩個(gè)問(wèn)題的解答。從上文我們可以得知，已經(jīng)辦理抵押的房屋需要滿(mǎn)足一定的條件才可以買(mǎi)賣(mài)，因此買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)抵押的房屋時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)注意抵押權(quán)人的意見(jiàn)，否則會(huì)影響到交易結(jié)果。同時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)在買(mǎi)賣(mài)合同中約定好如何處理抵押，以免發(fā)生爭(zhēng)議。在買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)辦理抵押的房屋時(shí)，為了有效防范風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防糾紛，您可以聘請(qǐng)一位專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師全程參與交易過(guò)程。

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