特殊房產(chǎn)怎么買(mǎi)賣(mài)

一、共有的房產(chǎn)

什么是共有房產(chǎn)?房產(chǎn)證上有一個(gè)以上的權(quán)利人，這種房產(chǎn)就是數(shù)人共有的房產(chǎn)。購(gòu)買(mǎi)共有的房產(chǎn)必須要取得所有共有人的同意，否則，買(mǎi)賣(mài)合同可能被認(rèn)定為無(wú)效。購(gòu)買(mǎi)共有的房產(chǎn)要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

(一)房產(chǎn)證上是夫妻一方的名字但房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在這種情況下，房產(chǎn)證上登記的一方雖然未經(jīng)另一方同意就賣(mài)了房子，但由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示、公信的效力。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)沒(méi)有義務(wù)也沒(méi)有能力對(duì)該房產(chǎn)是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行核查，因此只要購(gòu)房人是善意的，不明知輔以一方不同意賣(mài)房的事實(shí)，則買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。

(二)產(chǎn)權(quán)證上是兩個(gè)人但簽訂合同時(shí)只有一人簽字。根據(jù)司法解釋的規(guī)定，夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

在這里要提醒大家，購(gòu)買(mǎi)共有的房產(chǎn)，簽訂合同時(shí)最好讓所有共有人都簽名，并核對(duì)其身份。如果其中有共有人并未出面，而是其他人代簽，則要重點(diǎn)審核簽名的人有無(wú)代理權(quán)，可要求其出具委托書(shū)。如果共有人之一是未成年人，要注意簽訂合同的人與未成年人是什么關(guān)系，是不是未成年人的監(jiān)護(hù)人。

二、配套房、中低價(jià)房

配套房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)本市重大工程、重點(diǎn)舊區(qū)改造等建設(shè)項(xiàng)目被拆遷居民的政策性商品住房。中低價(jià)房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)本市中低收入家庭的政策性商品住房。

很多地方規(guī)定，配套房、中低價(jià)房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但這些規(guī)定不是法律或行政法規(guī)，因此即使違反也只不過(guò)是不能立即辦理過(guò)戶手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)合同本身還是有效的。但是，由于要等到五年之后再過(guò)戶，法律風(fēng)險(xiǎn)是很大的。

即使購(gòu)房人已經(jīng)住在房屋內(nèi)，也有可能在將來(lái)房?jī)r(jià)上漲后被當(dāng)初的賣(mài)家毀約，賣(mài)家可能將房屋抵押或者另行出售給他人，導(dǎo)致不能過(guò)戶。如果賣(mài)家一房二賣(mài)，而且他人已取得了產(chǎn)證，此時(shí)購(gòu)房人只能轉(zhuǎn)而追究賣(mài)家的賠償責(zé)任，而難以取得房屋產(chǎn)權(quán)。因此，難以有萬(wàn)全之策保證上家會(huì)在五年后順利過(guò)戶，購(gòu)買(mǎi)此類房產(chǎn)要千萬(wàn)小心。

三、售后公房

買(mǎi)賣(mài)售后公房主要涉及到兩個(gè)問(wèn)題：

(一)出賣(mài)售后公房，產(chǎn)權(quán)證上只有一個(gè)人的名字，但可能還會(huì)存在其它的產(chǎn)權(quán)人，如同住人、職級(jí)人、工齡人等均有權(quán)要求確認(rèn)為產(chǎn)權(quán)共有人。不過(guò)基于不動(dòng)產(chǎn)的公示和公信力，因此只要與房產(chǎn)證上的權(quán)利人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，則其他的產(chǎn)權(quán)人不能以未經(jīng)其同意為由主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，其他的產(chǎn)權(quán)人可要求出售人承擔(dān)賠償責(zé)任。

(二)?同住人的居住權(quán)利

同住人雖然不是產(chǎn)權(quán)人，但在房屋內(nèi)享有居住權(quán)。以前在辦理售后公房過(guò)戶手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)交易中心要求合同上要有同住人同意出售的聲明，但現(xiàn)在僅對(duì)此進(jìn)行形式審查，并不會(huì)要求同住人到交易中心當(dāng)場(chǎng)簽名。

如果未經(jīng)同住人同意，產(chǎn)權(quán)人將房屋出售給他人，那同住人可能會(huì)主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，或者認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同雖有效但不能侵犯其居住權(quán)利，因而拒絕遷出房屋?；诓粍?dòng)產(chǎn)登記的公示和公信力以及對(duì)交易安全的保護(hù)，同住人只能向出賣(mài)人主張居住權(quán)，或者要求分割出賣(mài)人取得的房款，而無(wú)權(quán)主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或拒絕遷出房屋。為盡量避免此類糾紛，在購(gòu)買(mǎi)售后公房時(shí)要對(duì)同住人情況進(jìn)行了解，可要求上家出示戶口簿，并要求同住人以書(shū)面形式承諾同意出售房屋。

以上就是小編為大家整理的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行的解答。綜上所述，我們可以了解到熬特殊房產(chǎn)屬于房產(chǎn)中的一種特殊的情況，也就是說(shuō)特殊房產(chǎn)也就是指共有的房屋以及配套的房屋等等。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問(wèn)題，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。

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