商品房為何會出現產權糾紛？新《民法典》將于2021年1月1日起施行，《擔保法》有效期至2020年12月31日。屆時，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，并將被新頒布的司法解釋所取代。民法典施行前，《擔保法》第四十九條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉讓已登記的抵押物的，應當告知抵押權人和抵押物受讓人；抵押人未告知抵押權人或者受讓人的，傳輸無效。抵押物轉讓價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，抵押物不得轉讓。抵押人轉讓抵押物的價款，應當提前清償抵押權人或者與抵押權人約定的第三人提存。超過債權額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

商品房產權糾紛和債務糾紛的原因如下：

<1。

在商品房銷售前，房地產開發(fā)商已將出售房屋的土地或作為抵押出售的房屋在解除抵押前出售給購房者。根據《中華人民共和國擔保法》第四十九條的規(guī)定，出售的房地產價格未明顯低于價值，并告知抵押權人（如發(fā)放抵押貸款的銀行），告知買受人已辦理抵押的，其行為是合法的。

在這種情況下，買受人的風險是，在房產中介解除抵押前，他無法取得房屋的產權，也不能以房產中介出售的房屋已經抵押為由要求解除合同。在此期間，在建房屋“爛尾樓”或房地產企業(yè)破產。雖然買受人可以按照合同約定要求房地產企業(yè)承擔全部責任，但他可能無法挽回自己的全部損失。因此，購房者在明知要買的房子是抵押的情況下，沒有必要購買沒有特殊利益的房子。

2。買受人在不知情的情況下購買了抵押房屋或者出售了房屋。根據我國《擔保法》第四十九條的規(guī)定，抵押人未告知抵押權人或者受讓人的，轉讓無效《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第三十八條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)依法與預購人解除預售合同前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同，“在這些法律法規(guī)面前，仍有個別違法房地產開發(fā)商隱瞞房屋已被抵押出售的事實，或將已售出的房屋再次甚至多次出售，欺騙購房者。

在這種情況下，受騙的購房者雖然可以要求解除合同，但房地產開發(fā)商同意賠償多少，實際能賠償多少，仍然是一個問題。僅僅用合同第12條的文字來解決這個問題顯然是不夠的。因此，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第九條，筆者建議買受人要求房地產開發(fā)商在合同第十二條中空行寫上：“出賣人保證合同標的物未賣給第三人或者房屋已拆遷補償，無抵押，自買方通知終止之日起，本合同不得解除。賣方應在收到買方解除合同通知后的幾天內，退還已付貨款及利息，并賠償人民幣（不超過已付貨款的一倍），盡量保護自己。

3。購房人購買的房屋，購房后由房地產開發(fā)商抵押或出售。根據《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第三十九條：“房地產開發(fā)企業(yè)不得將預售商品房抵押”，第三十八條“房地產開發(fā)企業(yè)不得在終止合同前與他人簽訂同一商品房的預售合同”“依法與預購人簽訂預售合同”，房地產開發(fā)商的這些做法肯定是違法的。但是，房地產開發(fā)商應該承擔所有的違法責任，這并不一定保證購房者能夠得到應有的民事賠償。

目前，仍有部分房屋未抵押購買，但土地已抵押。在本案中，根據我國《擔保法》第五十五條規(guī)定，“城市房地產抵押合同簽訂后，土地上的新房不屬于抵押物。需要拍賣抵押房地產的，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一并拍賣，但抵押權人對新增房屋拍賣所得不享有優(yōu)先受償權?！彪m然買家不會損失所有的錢，但他們將不可避免地遭受一定的損失。為防止，購房者在簽訂合同前最好先核對清楚《土地使用證》中的原注一欄，土地是否抵押。

發(fā)生房地產糾紛怎么辦

具體程序如下：請持本人身份證和介紹信向房地產所在地區(qū)房管局提交書面申請和相關證明。您（單位）應在申請書中填寫申請事項（如申請確權、吊銷房產證等），并交存異議事實和理由（個人提交申請時，在工作人員面前簽字或按指紋）。當事人不能親自辦理的，應當提交授權公證書和有關證明。

區(qū)房管局或登記中心收到當事人的申請、證據、身份證明等，應當向申請人出具收據，并在申請書和收據上注明受理人和受理時間。然后，進行調查，作出書面調查報告，提出初步處理意見，送交登記中心法制科。該科根據上述情況調查取證，提出處理意見，起草復函，撤銷證明決定書、通知書等公文，報領導批準下發(fā)。然后，再調回區(qū)局，由區(qū)局送達當事人（登記中心受理的由登記中心法務科直接送達）負責人。在此基礎上，本文對產權糾紛的相關內容進行了梳理?？梢?，造成產權糾紛和債務糾紛的原因有三個。從受理申請到通知當事人收到答復的工作期限一般為30天。如果您對此有更多疑問，律師事務所將提供專業(yè)的法律咨詢服務。你知道嗎