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寧波
從新買賣合同談自覺維權(quán)
| 一、該合同文本是指導性的我也曾幫助過客戶買房。深知并沒有人是喜愛律師的服務(wù)而請律師的，有誰見過買冰箱、彩電時請律師幫忙的？實在是買房太復雜了，普通民眾對于其中的風險真怕了，才要請律師幫忙。所以廣大民眾期望新出臺的商品房買賣合同，能夠把所有的細節(jié)都替大家考慮到、所有的風險都能控制住、對發(fā)展商能夠在各個方面進行制約，這樣老百姓就不用操那么多心了。但實際不完全是這樣，由于消費者處于劣勢，給予一定的保護是有必要的，所以新合同中大量規(guī)定了發(fā)展商的義務(wù)，傾向于保護購房的消費者。但并不一味的限制、約束發(fā)展商。因為，從合同法的角度上看，消費者與發(fā)展商是地位平等的民事合同主體，任何一方都沒有特權(quán)。如果矯枉過正，刻意限制發(fā)展商的權(quán)利，增大其不應(yīng)有的義務(wù)，反而成了新的不公平。所以說，這份合同本身是指導性的而非僵硬的，其中出現(xiàn)了大量的空白、選項等，還把補充協(xié)議作為了合同的附件，這是一種進步。為什么這樣說，因為以前長期的計劃經(jīng)濟體制，形成了濃重的行政管理色彩。從政府的角度看，制定的合同文本條款既少且粗，也缺乏選擇，還是強制性的，缺乏對當事人主觀個性、創(chuàng)造性的支持。而購房人士往往習慣于此，有些人花一百多萬甚至幾百萬買房子，都沒有簽補充協(xié)議。原因很多，大多數(shù)的購房人士是出于信任，有些發(fā)展商則是店大欺客。還有些發(fā)展商怕麻煩或怕出問題，寧肯不做這一單生意，也不愿談補充協(xié)議。很多購房人士也就妥協(xié)了。但事實證明，最后出問題、吃虧的，大多就是這一部分人。由于他們在合同中缺乏明確的，有利的約定，所以很多利益難以得到很好維護。而新的商品房買賣合同顯然有了很大的改觀，國家允許、鼓勵購房人士將自己的意愿寫入合同或補充協(xié)議中，作為購房人士，也有了詳盡描述自己權(quán)利、意愿的依據(jù)。從這個角度上講，廣大購房人士需要操心的地方并不是少了而是更多了，新的合同文本只是一個框架，國家只是把基本的問題規(guī)定出來，如果要切實地維護自己的權(quán)利，廣大購房人士就應(yīng)該自己添加內(nèi)容，詳盡地把自己的要求體現(xiàn)在合同中。這是權(quán)利，要學會自覺地運用。一般而言，只有在合同中體現(xiàn)出來，想法、要求才具有法律約束力，也才能得到法律的保護，否則就意味著對自己的權(quán)利的放棄。很多人購房后出了問題，想起來呼吁求助，但是，理論上這是個人的問題，政府、社會機構(gòu)并沒有義務(wù)主動幫助解決這樣的困難的。所以還是以預(yù)防為主，自覺地防范風險較為好一些。二、還有哪些問題需要在合同中約定應(yīng)該說，新的合同文本考慮的很周詳，我再根據(jù)實踐提供一些需要在合同中添加的條款建議，供讀者參考。1、爛尾問題。購買預(yù)售房屋的買家，其最大的風險是房屋“爛尾”。這樣，分期付款的購房人士，可以在合同中約定，如果確有證據(jù)說明房地產(chǎn)發(fā)展商存在著《合同法》第六十八條第一款規(guī)定的情形，例如（一）經(jīng)營狀況嚴重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的等等，則可以拒絕繼續(xù)付款而不必承擔責任。簽訂房屋預(yù)售合同時，也可以在合同中約定，如果出現(xiàn)房屋“爛尾”情形，導致不可能如期交房，則買家有權(quán)提前解除合同，發(fā)展商承諾無條件（或約定條件）地退款。2、 關(guān)于雙倍賠償。有一些不良發(fā)展商，在售樓過程中采用種種辦法，欺騙客戶，估計每一位讀者都能夠說出幾條來。但由于其中一些廣告、許諾沒有落實在合同中，其次是對其沒有什么強有力的懲罰措施，不良發(fā)展商往往無所謂?！逗贤ā返谝话僖皇龡l第二款明確規(guī)定：“經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任。”所以購房人士可以將樓盤廣告、宣傳中的某些內(nèi)容落實在合同中，并約定如果發(fā)展商在銷售過程中欺詐消費者，那就應(yīng)該按照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定，向消費者支付相當于兩倍購房價款的賠償金。3、關(guān)于某些不公平格式條款。舉個例子，在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款?！蔽艺J為這是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%價款，豈非很不公平。況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。所以，依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，買家可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好的維護自己的權(quán)益。4、關(guān)于物業(yè)管理的問題。物業(yè)管理對業(yè)主日益重要，所以這個問題漸漸比較突出。有些發(fā)展商在房屋銷售過程中，對物業(yè)管理收費、物業(yè)管理公司、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容檔次等做了比較好的描述，但結(jié)果并非如此。還有一些發(fā)展商，交房時要求購房人士必須先交一年的物業(yè)管理費或其他費用等，先簽訂各種物業(yè)管理合同，否則就不給鑰匙、不辦入住手續(xù)等。應(yīng)該說這些是不盡合理的，建議廣大的購房人士對此多做一些了解，在合同中不吝筆墨，做一些必要的約定。以上實際只是一部分的問題，購房人士應(yīng)該根據(jù)自己的實際情況來談合同。請大家切記，為了保證以后不麻煩，這個時候就不要怕麻煩。 |
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