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上海房地產(chǎn)專業(yè)律師提示，簽訂二手房買賣合同的十個必須！
上海房地產(chǎn)專業(yè)律師提示，簽訂二手房買賣合同的十個必須！
本律師團隊在長期的“房屋陪購”及房地產(chǎn)訴訟業(yè)務(wù)中發(fā)現(xiàn)，在二手房買賣合同簽訂過程中，一些非常重要之條款如果在房地產(chǎn)買賣合同中沒有確定或約定不清晰，皆會為房地產(chǎn)買賣行為埋下法律隱患，進而發(fā)生法律訴訟糾紛。故本律團隊做以下簡單總結(jié)，以饗讀者！
1． 須確認(rèn)房主真實身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。
2．必須明確雙方違約責(zé)任
因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。
目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。
3．必須標(biāo)明付款過戶時間
在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段支付給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責(zé)任。
4、必須注明房屋交付時間
5、要明確查看房屋租賃情況
根據(jù)法律“買賣不破租賃”以及承租人的優(yōu)先購買權(quán)之法律規(guī)定，這些需要在簽訂合同時予以明確，否則都有可能導(dǎo)致買方權(quán)利的最終實現(xiàn)。
6、必須約定清楚戶口遷移問題
因法院不受理有關(guān)戶口遷移的訴訟，故在該問題的約定上一定要違約條款的約定。
7．必須注明費用交接時間
這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。
8．必須有交易稅費負(fù)擔(dān)、居間費用承擔(dān)條款
9．買方必須見房主
現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取訂金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。
10．必須學(xué)會使用補充協(xié)議
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
當(dāng)然，二手房買賣所涉內(nèi)容并非上述簡單幾條能全部涵蓋，因個案情況不同而要有相應(yīng)方面的調(diào)整。為了避免大額房屋買賣交易中沒有法律上的后顧之憂，委托專業(yè)房地產(chǎn)陪同購房有非常之必要。
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簡介:
全國律師協(xié)會會員寧波市律師協(xié)會會員，浙江和義觀達律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，擅長民間借貸、合同糾紛、婚姻家庭財產(chǎn)糾紛等業(yè)務(wù)。 具有多年企業(yè)法務(wù)以及基層工作經(jīng)驗，處理過多起民間借貸合同，債權(quán)債務(wù)，婚姻家庭案件，同時為企業(yè)提供法律顧問服務(wù)。 擅長利用法律工作經(jīng)驗，幫用戶減少法律風(fēng)險或控制法律風(fēng)險。
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