國有房屋出賣是否需要資產(chǎn)評估？初始登記和轉(zhuǎn)移登記是否相同？

案件事實：原告上蔡縣豫劇團在上蔡縣西大街有四層樓房一幢。二○○二年一月二十二日該單位與第三人劉某簽訂合同一份，合同約定：甲方為(賣方)上蔡縣豫劇團，乙方(買方)劉某。甲方自愿將座落在上蔡縣西大街196號四樓東西兩側(cè)房屋(房屋建筑面積為：142平方米)出售給乙方，乙方愿意購買該房屋。二、甲乙雙方議定的上述房地產(chǎn)成交價為人民幣50000元，付款方式：現(xiàn)金支付(因甲方欠乙方款，甲方愿意用欠款沖抵購房款)。三、甲方保證上述房屋產(chǎn)權(quán)清楚，上述房產(chǎn)辦理過戶手續(xù)所需繳納的稅費，由甲、乙雙方按規(guī)定各自承擔，本契約未盡事項，甲乙雙方可另行議定。同月二十八日原告單位向被告下屬單位房產(chǎn)所出具證明，請求辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。二○○二年二月五日第三人交納了有關(guān)契稅，同年二月六日第三人劉某申請私有房屋所有權(quán)登記，該申請表記載：所有權(quán)性質(zhì)：私產(chǎn)。登記種類：初始登記。房屋來源及繼轉(zhuǎn)過程：購買。同日，被告進行了現(xiàn)場測繪丈量，繪制了平面圖進行了審批登記。審批表記載登記種類和房屋來源及繼轉(zhuǎn)過程與申請表一致。同日為第三人頒發(fā)了00007947號房屋所有權(quán)證。被告為第三人頒發(fā)房屋所有權(quán)證適用的程序為初始登記程序。

法院認定：被告是法定的房屋權(quán)屬登記發(fā)證機關(guān)。一九九八年一月一日施行的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，是被告進行房屋權(quán)屬登記的操作規(guī)程。該辦法第九條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記分為：(一)總登記;(二)初始登記;(三)轉(zhuǎn)移登記;(四)變更登記......。第十條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記依以下程序進行。(一)受理登記申請;(二)權(quán)屬審核;(三)公告;(四)核準登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書......。第十六條第一款規(guī)定，新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。第十七條第一款規(guī)定：因房屋買賣交換、贈與、繼承、劃拔、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。當事人應當自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。本案第三人在登記申請表上房屋來源及繼轉(zhuǎn)過程欄內(nèi)清楚地寫明是購買并提交了辦理過戶的證明以及房屋買賣的納稅憑證，而被告確以初始登記的程序為第三人發(fā)房屋所有權(quán)證，顯然屬程序違法。其次，被告作為房屋權(quán)屬登記的主管機關(guān)本應嚴格依法辦事，在明知本案原告的房屋屬公有房屋又未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的情況下，不依照《城市公有房屋管理規(guī)定》和國家對國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定及中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項的規(guī)定違法給第三人辦理房屋權(quán)屬證書，屬濫用職權(quán)，綜上根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第一款第二項第3目、第5目之規(guī)定，判決撤銷被告二○○二年二月六日為第三人劉金榜頒發(fā)的第00007947號房屋所有權(quán)證。
點評：一、進行國有房屋產(chǎn)權(quán)登記是否需要履行資產(chǎn)評估、批準等法定程序？

根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第三條 國有資產(chǎn)占有單位(以下簡稱占有單位)有下列情形之一的，應當進行資產(chǎn)評估：
　　(一)資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓；
　　(二)企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營；
　　(三)與外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或者個人開辦中外合資經(jīng)營企業(yè)或者中外合作經(jīng)營企業(yè)；
　　(四)企業(yè)清算；
　　(五)依照國家有關(guān)規(guī)定需要進行資產(chǎn)評估的其他情形。

《城市公有房屋管理規(guī)定》　第三十一條公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的證明文件。
　　任何單位或個人不得擅自買賣公有房屋。

　　第三十二條 公有房屋買賣時，應當根據(jù)國家規(guī)定進行房地產(chǎn)價格評估。

　　第三十三條 公有房屋買賣必須經(jīng)過交易審核后，方可辦理所有權(quán)登記。

的 規(guī)定，國有房屋轉(zhuǎn)讓應經(jīng)評估和批準。注：《城市公有房屋管理規(guī)定》現(xiàn)已失效。

二、在房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)屬登記中，以初始登記的程序代替轉(zhuǎn)移登記程序是否合法？

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條　新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的三個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。
　　集體土地上的房屋轉(zhuǎn)國有土地上的房屋，申請人應當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)向登記　機關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。

　　第十七條　因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。
　申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

根據(jù)以上規(guī)定，房屋的初始登記和轉(zhuǎn)移登記是兩種不同的登記，當事人提供的材料也不同。所以，被告在本案中登記程序錯誤，房產(chǎn)證被法院撤銷。湖北瑞德律師事務所童清階律師提供