如何進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

辦理轉(zhuǎn)讓時應(yīng)遵循哪些程序呢?

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報成交價格；

3、房地產(chǎn)法律部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查,并在15日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)；

4、房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格,并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估；

5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；

6、房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。

(二)什么樣的房產(chǎn)不可以轉(zhuǎn)讓呢?

1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的；

2、依法收回土地使用權(quán)的；

3、公用房地產(chǎn),未經(jīng)其他公用人書面同意的；

4、權(quán)屬有爭議的；

5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他人的行為。

1、以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人、房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

2、一方提供土地使用權(quán),另一方或者多方提供資金,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

3、因企業(yè)被收購、兼并或合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

4、以房地產(chǎn)抵債的；

5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

（四）怎樣書寫房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同呢?

1、雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

2、房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；

3、房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；

4、土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

6、成交價格及支付方式；

7、房地產(chǎn)支付使用的時間；

8、違約責(zé)任；

9、雙方約定的其他事項。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,土地使用出讓合同載明的權(quán)利、意外隨之轉(zhuǎn)移。

（五）以出讓方式取得使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書；

2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開發(fā)總額的25%以上。

3、屬于成片開發(fā)土地的,依照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè),完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè),達(dá)到場地平整,形成工業(yè)用地或者其他用地建設(shè)條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋使用權(quán)證書。

4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,按照務(wù)院的規(guī)定,報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批.有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,由受理方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用出讓金。

5、以劃撥方式取得土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,屬于下列情形之一的,經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理.土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。

（1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),諸如的土地用于建設(shè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目的；

（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

（3）按照國務(wù)院住宅制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；

（4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；

（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

（6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

（7）縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

依照上面提到的方式轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓,需要辦理出讓手續(xù),補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益.

國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)如實申報成交價格,不得瞞報或者作不實的申報。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的房地產(chǎn)成交價格作為繳納稅費的依據(jù).成交價格明顯低于正常市場價格的,以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人對評估價格有異議的可以在接到評估價格通知后15日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門申請復(fù)核,對復(fù)核結(jié)果仍有異議可以在接到復(fù)核結(jié)果15日內(nèi)申請仲裁或向人民法院起訴。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)憑過戶單辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),并依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)登記時,其收費的基礎(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn),必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的物價部門和建設(shè)行政主管部門審批不得擅自增加收費項目和提高收費標(biāo)準(zhǔn)。

違反以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,轉(zhuǎn)讓無效.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)收其違法所得,并可處以罰款。

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