中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境已今非昔比。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本面已基本平衡。短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨去庫(kù)存的問(wèn)題。即使取消限購(gòu)，降息，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”的基本現(xiàn)實(shí)也不會(huì)改變。雖然市場(chǎng)的成交量和價(jià)格將在“金910銀”的表現(xiàn)下，將推動(dòng)部分城市樓市繁榮，但在這一繁榮背后，是“救市”政策不斷刺激樓市需求的透支，這背后的潛在財(cái)產(chǎn)危機(jī)的繁榮。市場(chǎng)。這場(chǎng)危機(jī)可能在2016年初爆發(fā)，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將陷入新一輪大蕭條周期。具體來(lái)說(shuō)，有以下六個(gè)原因（房地產(chǎn)）。原因之一：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本面基本平衡，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)回升向好的“大年”難以為繼。

研究部門(mén)的結(jié)果顯示，2010年前后，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭平均住房套數(shù)已達(dá)到1.0套，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭平均住房套數(shù)已達(dá)到1.0套，這意味著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需已經(jīng)基本平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入下半年。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)增量住宅增速將下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，將體現(xiàn)出增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定、需求分化程度較高的市場(chǎng)特征。

從樓市大勢(shì)看，當(dāng)前樓市已進(jìn)入下半年，供需基本面基本平衡，市場(chǎng)需求基本得到滿足。今年，由于多輪“救市”政策的出臺(tái)，樓市基本面回升向好的“大年”難以為繼。第二個(gè)原因：央行“雙降”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將被透支，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將陷入瘋狂后的大蕭條。

今年“330新政”以來(lái)，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和價(jià)格的回升，主要是由于過(guò)去積壓需求的集中釋放，而未來(lái)需求的集中釋放導(dǎo)致市場(chǎng)需求的透支，樓市將保持這樣的態(tài)勢(shì)量?jī)r(jià)走勢(shì)。實(shí)際上，這是對(duì)市場(chǎng)的一種誤判，當(dāng)后市發(fā)生變化時(shí)，很可能陷入被動(dòng)局面。

從央行本輪“雙降”后的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，當(dāng)四季度本輪市場(chǎng)需求釋放時(shí)，下一輪市場(chǎng)周期性調(diào)整將來(lái)臨。央行“雙降”后，樓市成交量和價(jià)格最多上漲到今年四季度末。也就是說(shuō)，央行“雙降”后，樓市需求將被透支，下半年后樓市將陷入大蕭條。

從時(shí)間上看，新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整或?qū)⒌絹?lái)。屆時(shí)，如果企業(yè)在今年下半年不“未雨綢繆”，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可能陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，企業(yè)的資金也會(huì)遇到問(wèn)題。因此，在央行降準(zhǔn)降息政策的有利“窗口期”，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先要積極調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，控制五次降息、四次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后去庫(kù)存的“窗口期”，提高“金九銀十”的比重，甚至年底前幾個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)，從而防止市場(chǎng)環(huán)境在四季度末甚至改變企業(yè)被動(dòng)推盤(pán)的局面。第三個(gè)原因：美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房地產(chǎn)。中國(guó)取消對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)的象征意義大于現(xiàn)實(shí)意義。

美元加息預(yù)期強(qiáng)烈。從全球投資者或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置來(lái)看，購(gòu)買美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最佳選擇，而美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是最佳選擇，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有更大的投資價(jià)值。在這種市場(chǎng)背景下，中國(guó)放開(kāi)了對(duì)外國(guó)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)房的限制。

放開(kāi)外國(guó)人在中國(guó)的購(gòu)房限制，對(duì)國(guó)內(nèi)樓市和國(guó)內(nèi)樓市去庫(kù)存都不會(huì)起到很大作用，中國(guó)取消限購(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義。原因很簡(jiǎn)單。與中美房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值相比，全球投資者或財(cái)富階層仍會(huì)選擇投資價(jià)值較高的美國(guó)房地產(chǎn)，而不是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。即使選擇投資中國(guó)樓市，也只關(guān)注一線城市和少數(shù)二線城市的中高端樓盤(pán)，這很難改變樓市的大勢(shì)所趨。理由四：“地王”的頻繁出現(xiàn)是瘋狂樓市的體現(xiàn)。瘋狂的樓市過(guò)后，必然會(huì)有一個(gè)調(diào)整期，樓市將進(jìn)入大蕭條周期

今年以來(lái)，“地王”頻頻出現(xiàn)在北京、上海、廣州、深圳、合肥（地產(chǎn)）、南京（地產(chǎn)）、武漢（地產(chǎn)）等一線城市。今年以來(lái)，在商品房市場(chǎng)成交量反彈的背景下，土地市場(chǎng)高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象確實(shí)出現(xiàn)。如果今年市場(chǎng)成交量剛剛反彈，開(kāi)發(fā)商將在土地市場(chǎng)瘋狂拿地。如果這樣的“地王”以土地為常態(tài)，那么市場(chǎng)可能很快就會(huì)走向另一個(gè)方向：瘋狂之后的市場(chǎng)調(diào)整期。無(wú)論以何種形式或如何使土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在復(fù)蘇的背景下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”并非好事。土地市場(chǎng)的“高溢價(jià)”和“地王”是惡魔。如果說(shuō)當(dāng)前的土地市場(chǎng)正在醞釀土地市場(chǎng)的回暖，那么市場(chǎng)走勢(shì)極有可能出現(xiàn)偏離，這可能導(dǎo)致樓市調(diào)控政策從緊，脫離當(dāng)前的“救市”期，市場(chǎng)將再次陷入低迷。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，情況也是如此。在土地市場(chǎng)“地王”頻頻發(fā)瘋后，包括土地市場(chǎng)在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年和2014年陷入大蕭條。從今年土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，如果今年下半年土地市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象繼續(xù)頻繁出現(xiàn)，意味著2016年樓市將進(jìn)入大蕭條的調(diào)整期。

第五個(gè)原因：房地產(chǎn)市場(chǎng)的“救市”政策越頻繁，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題就越多，未來(lái)仍將隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

去年下半年以來(lái)，盡管多數(shù)城市限購(gòu)政策取消，中央“四條”出臺(tái)，限貸政策放松，330新政出臺(tái)，而地方政府“救市”政策的出臺(tái)，央行已經(jīng)五次降息，四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的各種利好政策陸續(xù)出臺(tái)。

然而，這些政策的效果是短期的，這并不意味著未來(lái)樓市基本面會(huì)繼續(xù)回暖，也不意味著未來(lái)問(wèn)題會(huì)越來(lái)越少。筆者認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻繁，當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題就越多，未來(lái)仍將隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第六個(gè)原因：對(duì)于大多數(shù)大中城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存壓力仍然較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本“國(guó)情”，這也決定了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將面臨周期性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。實(shí)際上，從短期來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并未發(fā)生明顯變化