2004年12月30日，張某與北強(qiáng)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房地產(chǎn)公司”）簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定：張某購(gòu)買(mǎi)該房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的一套房地產(chǎn)，總價(jià)13085670.00元，買(mǎi)受人逾期不超過(guò)30日的，每日應(yīng)向出賣(mài)人支付0.03%的違約金；逾期超過(guò)30日的，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，買(mǎi)受人應(yīng)按累計(jì)付款的2%支付違約金；出賣(mài)人應(yīng)將合同約定的商品房交付出賣(mài)人買(mǎi)受人于2005年6月25日前交付使用；出賣(mài)人逾期交房未超過(guò)90日的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人支付每日違約金的千分之三，合同繼續(xù)履行；逾期交房超過(guò)90日的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，出賣(mài)人有權(quán)解除合同應(yīng)向買(mǎi)方支付累計(jì)付款的2%作為違約金；賣(mài)方應(yīng)在本協(xié)議生效之日起30天內(nèi)申請(qǐng)預(yù)售登記。合同中約定的付款方式是分期付款。買(mǎi)受人應(yīng)于2004年12月30日支付首付50萬(wàn)元，并在本協(xié)議登記后7日內(nèi)辦理抵押貸款。2004年12月30日，買(mǎi)受人一次性首付后未付清余款，未辦理按揭貸款手續(xù)；2005年1月5日，出賣(mài)人完成商品房預(yù)售合同登記。2005年9月，出賣(mài)人向北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院提起訴訟，要求解除雙方簽訂的商品房預(yù)售合同，并要求張某支付違約金10萬(wàn)元。2005年12月，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院依法作出判決：（1）撤銷(xiāo)北強(qiáng)公司與張某的商品房預(yù)售合同；（2）北強(qiáng)公司退還張某支付的購(gòu)房款50萬(wàn)元；（3） 張某向北強(qiáng)某公司支付了10萬(wàn)元違約金。張某不服一審判決，向北京市第二中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求二審法院駁回北強(qiáng)某公司的訴訟請(qǐng)求，要求北強(qiáng)某公司退還貨款并支付已支付貨款的利息。2006年3月，北京市第二中級(jí)人民法院作出終審判決：（一）維持一審法院（一）和（三）的判決；（二）變更一審法院（二）的判決：北強(qiáng)某公司退還張某50萬(wàn)元購(gòu)房款并支付利息。其次，律師的意見(jiàn)是，解除購(gòu)房合同不必承擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房合同與其他合同沒(méi)有區(qū)別，其解除可以協(xié)商一致，也可以因法律原因或者約定原因單方解除。即使雙方?jīng)]有違約，解除購(gòu)房合同的目的仍然可以通過(guò)協(xié)商一致來(lái)實(shí)現(xiàn)。這樣，就不存在違約責(zé)任的問(wèn)題。

2。購(gòu)房合同解除與違約的法律后果不容混淆。合同終止的法律后果應(yīng)當(dāng)是：停止或者繼續(xù)履行合同，并盡可能恢復(fù)原狀，包括返還已經(jīng)支付的財(cái)產(chǎn)。違約的法律后果是一方違約應(yīng)向另一方承擔(dān)違約責(zé)任，如支付違約金等。本案中，張某違約應(yīng)承擔(dān)的法律后果是支付違約金；而雙方解除合同的法律后果是，北強(qiáng)某公司退還張某已支付的購(gòu)房款及同期利息。

3。房屋買(mǎi)賣(mài)合同終止時(shí)，原貨物和孳息一并返還。除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)當(dāng)尊重孳息與原物相一致的基本原則。本案中，張某已支付50萬(wàn)元作為原購(gòu)房款，且銀行同期利息為孳息。房屋買(mǎi)賣(mài)合同終止時(shí)，應(yīng)同時(shí)返還二者；同樣，房屋已交付（尚未辦理過(guò)戶(hù)登記）且張某需要退房的，應(yīng)將張某在使用期間取得的房屋租金返還給北強(qiáng)某公司。

4。一般來(lái)說(shuō)，除雙方協(xié)商一致解除合同外，當(dāng)一方單方解除合同時(shí)，現(xiàn)實(shí)中往往要經(jīng)過(guò)催告程序。但是，并非所有因法律原因單方面終止合同的行為都需要經(jīng)過(guò)催告程序，即催告不是所有單方面終止的必要程序；根據(jù)《合同法》（第94條第3款）的規(guī)定，一方當(dāng)事人遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的，另一方當(dāng)事人可以解除合同。本案中，北強(qiáng)某公司未經(jīng)通知直接起訴，雖然法律上不存在程序瑕疵（屬于約定理由終止的權(quán)利）。但是，經(jīng)過(guò)督促，可以達(dá)到繼續(xù)履行合同的目的，這更符合簽訂合同的初衷。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件具備時(shí)，有權(quán)解除合同的人可以解除合同?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十四條第一款第三項(xiàng)：（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的。你知道嗎