對商品房預(yù)售合同中免責條款的規(guī)制

(一)立法規(guī)制

目前雖無一部完整的法律專門對商品房預(yù)售的免責條款進行規(guī)定，但依舊可以從相關(guān)散見的法律中，對免責條款訂入商品房預(yù)售合同的條件、有效無效的要件、解釋規(guī)則、無效或被撤銷后的法律后果等找到相關(guān)法律依據(jù)，當然還須進一步加強立法使之呈系統(tǒng)性、規(guī)范性。

(二)司法規(guī)制

司法規(guī)制對于保證購房者免受不公平免責條款的侵害起著重要作用。具體內(nèi)容包括：

(1)人民法院和仲裁機構(gòu)可以對有爭議的免責條款進行解釋;

(2)依法撤銷商品房預(yù)售合同中違反民法基本原則及損害相對人利益的免責條款;格式合同中免責條款被撤銷或被確認無效，不影響其他條款的效力;

(3)依法審查、撤銷、變更行政部門制訂或認可的格式合同中的免責條款。

(4)當行業(yè)規(guī)定與法律規(guī)定沖突時，嚴格適用法律規(guī)定。

(三)行政規(guī)制

行政規(guī)制對于避免和糾正不公平的免責條款也起著重要的作用。房地產(chǎn)管理機關(guān)在免責條款規(guī)制方面的職能包括：

(1)事先審查。即在商品房預(yù)售合同進行登記時，站在公平的角度對當事人之間簽訂的免責條款進行審查、指導(dǎo)、提供修改建議。

(2)事后監(jiān)督。即在商品房預(yù)售合同簽訂后，監(jiān)督開發(fā)商依約進行工程建設(shè)，不能隨便以免責事由拒絕或拖延履行合同約定的義務(wù)。

(3)對使用不公平免責條款的銷售商進行行政處罰。

(四)社會團體規(guī)制

購房者可以通過消費者協(xié)會，調(diào)解預(yù)購方與預(yù)售方的糾紛。消費者協(xié)會還可以建議銷售商停止使用對購房人不公平的免責條款。社會團體規(guī)制其實是起社會監(jiān)督的作用。

綜上，在商品房預(yù)售合同中訂立免責條款以分散風險有其存在的合理性與必要性。然而免責條款決不能成為開發(fā)商逃避責任的避風港?，F(xiàn)實生活中大量存在的不規(guī)范免責條款已使得購房者的利益受到損害，因此，有必要根據(jù)公平合理的原則，從立法、司法、行政等多角度對免責條款進行規(guī)范。

購房者須明確哪些屬于免責條款、什么樣的免責條款合法有效，通過提請注意等程序性的規(guī)定等來保障自己的權(quán)益。相信，通過法律的完備、購房者法律意識的覺醒及社會各方面的努力，不公平的免責條款將會在商品房預(yù)售合同中逐漸減少，直至消失。如果在買房方面還有什么疑問，或者遇到的問題較為復(fù)雜，可以向律霸網(wǎng)進行在線法律咨詢。