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在我國(guó)，法律并沒(méi)有明確規(guī)定禁止買賣農(nóng)村房屋，但在實(shí)踐中，卻常常會(huì)出現(xiàn)農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的情形，對(duì)于這一現(xiàn)象，作為購(gòu)房者您一定要注意您所簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同是否有效。那什么情況下農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效？以下是對(duì)這個(gè)問(wèn)題做的具體介紹。

一、什么情況下農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效

1、地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。

2、主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無(wú)效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

4、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對(duì)這類合同，應(yīng)因違反國(guó)家政策而認(rèn)定為合同無(wú)效。

5、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、農(nóng)村房屋買賣合同何時(shí)無(wú)效

買農(nóng)村房屋要注意以下事項(xiàng)：

1、不要涂改宅基地使用證書，也不要相信村民委員會(huì)在涂改后的宅基地使用證書上加蓋公章后涂改就成為有效的。宅基地使用證書，不是證明你對(duì)所購(gòu)農(nóng)村房屋享有所有權(quán)所必需的。

2、如果你打算在購(gòu)買農(nóng)村房屋以后進(jìn)行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建，不能擴(kuò)建到附近耕地面積范圍。如果擴(kuò)建需要占用耕地、田地面積，則需經(jīng)過(guò)相關(guān)部門審批，如果未經(jīng)審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。

本身購(gòu)買農(nóng)村房屋行為的效力就受到了人們的質(zhì)疑，而要是認(rèn)定所簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的話，此時(shí)肯定會(huì)讓當(dāng)事人覺(jué)得自己的利益是沒(méi)有受到保護(hù)的。而從法律角度來(lái)講，這確實(shí)也是會(huì)讓當(dāng)事人承擔(dān)更多的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此不管是在購(gòu)買房產(chǎn)還是簽訂合同的時(shí)候，都要小心進(jìn)行，避免出現(xiàn)無(wú)效的情況。