根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，各地政府機(jī)關(guān)為了某種一利益的需要，可以征收或者征用屬于公民依法取得的土地使用權(quán)，為了維護(hù)被征地者的權(quán)益，政府在征地后需要對(duì)沒有居住地的居民進(jìn)行統(tǒng)一安置，再得到安置房后，公民可以依據(jù)自己的意愿決定是否將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。為了規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為，各地根據(jù)本地實(shí)際民情，制定了適宜于本地的政策規(guī)定，今天律霸小編給大家整理的是上海動(dòng)遷安置房交易政策的相關(guān)規(guī)定。

一、上海2020動(dòng)遷房買賣最新政策規(guī)定

對(duì)于動(dòng)遷房是否可以買賣，目前存在不同的觀點(diǎn)。

根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定有下列情形之一的，合同可認(rèn)定為無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

而動(dòng)遷房買賣的合同并不存在上述情形，因此屬有效民事行為。此外，《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋(一)》第四條規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。

《物權(quán)法》也將債權(quán)和物權(quán)進(jìn)行分開處理，即依法訂立的合同，不因?yàn)槲餀?quán)不轉(zhuǎn)移而變成無效合同。因此，拆遷房的買賣合同是有效的，只要簽訂完整、詳細(xì)、具有可操作性的合同，完全可以保障交易雙方的權(quán)利。因此，可以說簽訂一份有效、具有可操作性的拆遷安置房買賣協(xié)議是買賣雙方(主要是買房人)保護(hù)自己權(quán)利的關(guān)鍵。

動(dòng)拆遷房買賣存在很長(zhǎng)的時(shí)間周期，因而蘊(yùn)涵了極大法律風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)踐中這種類型的糾紛案例不勝枚舉，且呈逐年遞增趨勢(shì)。而其法律風(fēng)險(xiǎn)，主要是在買受人一方。一般情況下，動(dòng)拆遷房買賣雙方在簽訂買賣合同后，賣家都會(huì)要求買家支付全部或者絕大部分房?jī)r(jià)款，而買受人在支付了巨額房款后卻并不能及時(shí)取得房屋所有權(quán)人資格。雙方雖然簽訂房屋買賣合同，但根據(jù)物權(quán)公示公信原則，賣方在法律上講依然是不折不扣的房屋所有權(quán)人，這樣買受人就會(huì)置于高法律風(fēng)險(xiǎn)地位。事實(shí)上一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生有可能導(dǎo)致買受人房財(cái)兩空。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，上海拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博動(dòng)拆遷，按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

二、2020上海動(dòng)遷最新政策

1、政府在那些情形下可以決定進(jìn)行動(dòng)拆遷?

目前，按照國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，市、級(jí)人民政府在為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，可以作出房屋征收決定。其主要情形有：為了國(guó)防和外交的需要、政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、與資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用設(shè)施等相關(guān)的公共事業(yè)建設(shè)、安居房建設(shè)、保障性住房建設(shè)，以及舊區(qū)改造，以及其它法律、法規(guī)規(guī)定的為公共利益需要而進(jìn)行的建設(shè)項(xiàng)目。因此，關(guān)于房屋征收要遵守以下三個(gè)原則：一是政府主導(dǎo)，即建設(shè)項(xiàng)目的組織與實(shí)施，以及房屋征收的實(shí)施都是由政府組織;二是房屋征收公共利益優(yōu)先;三是禁止為經(jīng)濟(jì)利益集團(tuán)、個(gè)人利益進(jìn)行拆遷。

2、什么是“二輪征詢”?

第一次征詢主要征求居民改造意愿，如果居民同意改造的比例達(dá)到規(guī)定要求的，列入改造計(jì)劃。第二次征詢主要征求居民對(duì)改造方案的意見，與居民簽訂附生效條件的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，在一定期限內(nèi)，居民簽約戶數(shù)超過規(guī)定比例的，協(xié)議正式生效并履行，并啟動(dòng)改造工作。

3、如何理解“數(shù)磚頭 托底保障”?

數(shù)磚頭 套型保底”，是上海舊區(qū)改造一種新機(jī)制，如果“數(shù)磚頭”也不能解決居民的住房困難，就要進(jìn)行“套型保底”，也就是說起碼要給居民確定一個(gè)居住面積底線。這在以前的動(dòng)遷政策里是沒有的。所謂“套型保底”，指針對(duì)舊改地塊的房屋普遍不獨(dú)立成套的現(xiàn)狀，按照滿足基本使用功能的原則，以被拆除房屋為基本單位，套型面積補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)一般不超過建筑面積15平方米(具體由動(dòng)遷新政試點(diǎn)區(qū)人民政府確定)。其最大的功能就是滿足被拆除房屋基本使用功能，改善被拆遷居民的居住現(xiàn)狀和生活水平。

4、結(jié)果公開如何理解?

結(jié)果公開應(yīng)當(dāng)包括：

(1)各種依據(jù)公開，包括拆除房屋的權(quán)證、建筑面積、評(píng)估價(jià)格、居住困難認(rèn)定等。

(2)操作過程公開，包括被拆除房屋的權(quán)屬、人口調(diào)查，建筑面積、居住困難的認(rèn)定，拆遷評(píng)估、簽約、裁決等各環(huán)節(jié)。

(3)簽約內(nèi)容公開，包括貨幣補(bǔ)償總額、安置房源(套數(shù)、地址、面積、價(jià)格)及其他補(bǔ)償費(fèi)用。

5、居住房屋的價(jià)值補(bǔ)償金額如何確定?

依據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市舊區(qū)改造工作若干意見的通知》以及《關(guān)于調(diào)整完善本市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置政策試點(diǎn)工作的意見》內(nèi)容，居住房屋的價(jià)值補(bǔ)償為：

1)公房：評(píng)估價(jià)格×80% 套型面積補(bǔ)貼 價(jià)格補(bǔ)貼

2)私房：評(píng)估價(jià)格×100% 套型面積補(bǔ)貼 價(jià)格補(bǔ)貼

評(píng)估價(jià)格=被拆除房屋的房地產(chǎn)市評(píng)估單價(jià)×被拆除房屋建筑面積(如被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于評(píng)估均價(jià)的，按評(píng)估均價(jià)計(jì)算。

套型面積補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼面積。

價(jià)格補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼系數(shù)×被拆除房屋建筑面積。

6、居住困難戶的貨幣補(bǔ)貼如何計(jì)算?

居住困難戶的貨幣補(bǔ)貼計(jì)算公式：異地配套商品房單價(jià)×(應(yīng)安置對(duì)象×22平方米/人-補(bǔ)償安置后的房屋拆算面積)

異地配套商品房單價(jià)以市屬配套商品房平均單價(jià)為基準(zhǔn)，由各試點(diǎn)區(qū)根據(jù)實(shí)際情況制定。

被拆遷戶的應(yīng)安置對(duì)象由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)參照本市住房保障相關(guān)管理辦法明確的申請(qǐng)條件和審核辦法進(jìn)行認(rèn)定，并將經(jīng)認(rèn)定符合條件的對(duì)象在拆遷范圍內(nèi)公示。公示期為15日，有異議的，由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)在10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核查和公布。

補(bǔ)償安置后的房屋拆算面積=被拆除居住房屋價(jià)值補(bǔ)償款÷異地配套商品房單價(jià)。

居住困難戶增加的貨幣補(bǔ)貼可與被拆除居住房屋取得的價(jià)值補(bǔ)償款合并購(gòu)買拆遷人提供的異地配套商品房。

享受居住困難戶貨幣補(bǔ)貼后，該戶視作已享受住房保障。拆遷人應(yīng)將相關(guān)情況報(bào)所在區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)備案。

7、訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體是誰?

拆遷私房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立協(xié)議，被拆遷人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人確定，若只有國(guó)有土地使用證，則以國(guó)有土地使用者所載明的使用人確定。產(chǎn)權(quán)人已故的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定由繼承人簽約。

拆遷公房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立協(xié)議，房屋承租人以租用公房憑證、房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準(zhǔn)。承租人已故的，依據(jù)關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》若干意見的通知(滬房地資〖2001〗673號(hào))規(guī)定，由繼續(xù)承租該房屋的同住人簽約;同住人有多人的，應(yīng)協(xié)商確定簽約代表;協(xié)商不成的，由公房產(chǎn)權(quán)人指定確認(rèn)。

8、如何理解房屋使用權(quán)人?

房屋使用人，是指實(shí)際占用房屋的單位和個(gè)人。

9、何謂動(dòng)遷配套商品房?

配套商品房，又俗稱“配套房”，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)本市重大工程、重點(diǎn)舊區(qū)改造等建設(shè)項(xiàng)目被拆遷居民的政策性商品住房。

10、配套商品房的開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的?

首先，配套房應(yīng)按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定開發(fā)建設(shè)。其次，配套房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)：(1)符合規(guī)劃部門確定的容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo);(2)住宅以建筑面積70平方米左右2室1廳為主要房型，適當(dāng)配置建筑面積50平方米左右的1室1廳或者2室戶，少量配置建筑面積90平方米左右的3室1廳。高層住宅房型設(shè)計(jì)的面積可適當(dāng)放寬;(3)符合國(guó)家和本市有關(guān)住宅建設(shè)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。另外，市有關(guān)部門在審批市屬配套房建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和初步設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)征詢市房地資源局的意見;區(qū)縣有關(guān)部門在審批區(qū)縣屬配套房建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和初步設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)征詢區(qū)縣房地管理部門的意見。

11、配套商品房在拆遷過程中應(yīng)遵循怎樣的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)?

配套房應(yīng)當(dāng)優(yōu)先供應(yīng)給以重大工程為主的城市建設(shè)動(dòng)遷基地中的困難家庭，并按照公示房源、受理申請(qǐng)、審核條件、開具供應(yīng)單、簽訂配套房預(yù)(銷)售合同的程序辦理。配套房的具體供應(yīng)對(duì)象和供應(yīng)程序，由區(qū)縣政府規(guī)定并公布。

市、級(jí)人民政府在為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，可以作出房屋征收決定。配套房應(yīng)按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定開發(fā)建設(shè)。如果你有其他問題，可以向我們的律師進(jìn)行咨詢。

我們可以看出，只有在被征地者拿到房屋的房產(chǎn)證之后，才能按照既定的，與受讓方一起擬定房屋買賣合同的。為了避免糾紛，合同當(dāng)事人一般會(huì)在在合同中將房屋的基本情況、買賣價(jià)款以及價(jià)款的支付方式等進(jìn)行明確的規(guī)定。

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