一、法院執(zhí)行程序中買賣不破租賃怎么處理?

買賣不破租賃原則，是指依據(jù)《合同法》第229條和《民通意見》119條規(guī)定，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時(shí)，承租人得以租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人，買受人不能要求承租人返還租賃物。買賣不破租賃原則作為處理物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的一個(gè)例外，在調(diào)整市場經(jīng)濟(jì)秩序和人民的社會生活秩序中發(fā)揮了重要作用，其存在有其重要意義和法律價(jià)值。

但在涉房產(chǎn)案件執(zhí)行中，發(fā)現(xiàn)部分被執(zhí)行人借“買賣不破租賃”原則對抗執(zhí)行的現(xiàn)象，造成欲購房者望而卻步，法院的拍賣無人竟買。嚴(yán)重?cái)_亂了經(jīng)濟(jì)秩序，也損害了買受人、承租人的合法利益。表現(xiàn)為：一是“善意第三人”以人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示，要求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)移物權(quán)效力，“善意第三人”身份真假難辨;二是被執(zhí)行人惡意簽訂租賃合同對抗執(zhí)行。在執(zhí)行立案后，部分被執(zhí)行人用未抵押的房產(chǎn)與他人簽訂租賃合同，且大多為十年以上長期租賃合同，合同租金一次性交清。不論是考慮到租賃合同的租金已經(jīng)大致等同于拍賣標(biāo)的的價(jià)值，以無益拍賣為由撤銷對該房產(chǎn)的拍賣處置，或繼續(xù)拍賣，但在拍賣公告中必須載明買受人欲購買房產(chǎn)必須容忍已設(shè)定的租賃權(quán)，直至十年、二十年方得行使使用、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，都會造成拍賣房產(chǎn)變現(xiàn)困難，人民法院執(zhí)行陷入困境;二是被執(zhí)行人與親朋好友等通過倒簽合同的方式，使賃合同形成于案件發(fā)生前或申請人申請人申請執(zhí)行前，在執(zhí)行過程中，承租人“人間蒸發(fā)”，執(zhí)行法院告知承租人的優(yōu)先購買權(quán)花費(fèi)不少精力，拖延法院執(zhí)行兌現(xiàn)時(shí)間。

為切實(shí)保護(hù)勝訴當(dāng)事人的合法權(quán)益，樹立法院執(zhí)行公信力，既讓買賣不破租賃原則得以更好的發(fā)揮功能，又切實(shí)保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益。筆者特提出以下理論求解：

1、實(shí)行嚴(yán)格的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同登記備案制度。根據(jù)物權(quán)公示原則，在新的城市房屋租賃管理辦法中規(guī)定，簽訂、變更、終止租賃期為六個(gè)月以上的合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案，未經(jīng)登記的，不得對抗第三人。同時(shí)房地產(chǎn)管理部門一要簡化登記程序，租賃合同當(dāng)事人只需提供有效的身份證明、產(chǎn)權(quán)證明以及租賃合同即可;二是應(yīng)當(dāng)暢通信息查詢機(jī)制，將不動(dòng)產(chǎn)的登記信息公示于眾，保障承租人的知情權(quán)。應(yīng)當(dāng)允許窗口查詢、官方網(wǎng)站公示與查詢;三是參照抵押、轉(zhuǎn)移等物權(quán)變動(dòng)登記的操作形式，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書上他項(xiàng)權(quán)利欄目簡要記載租賃合同主要信息，如承租人身份情況、租賃期限、租賃用途等。這樣與合同法第五十二條第一款第(五)項(xiàng)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效相配套實(shí)施，從源頭上阻截被執(zhí)行人圖謀規(guī)避法律之空間，也利于提前防范虛假租賃合同的出現(xiàn)。

2、對法院的查封公示作出明確的形式、內(nèi)容，讓執(zhí)行法官更好操作?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》 (法釋[2004]15號)第二十六條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人?！睆囊陨弦?guī)定可以看出對于法院查封的房產(chǎn)沒有公示，善意第三人在房產(chǎn)上設(shè)定租賃權(quán)的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則，但法院的公示形式、時(shí)間、范圍法律都沒有給出明確規(guī)定，執(zhí)行人員不便操作。根據(jù)《執(zhí)行規(guī)定》第41條第2款的規(guī)定，對不動(dòng)產(chǎn)的查封，于必要時(shí)可采取加貼封條和張貼公告的方法實(shí)施。加貼封條或張貼公告有利于將不動(dòng)產(chǎn)查封的事實(shí)對外予以公示，使社會公眾周知，但封條和公告極易損壞、脫落，一旦封條或公告因自然原因脫落，或當(dāng)事人、案外人故意將其損毀的，不動(dòng)產(chǎn)查封的事實(shí)將無以表征。且僅通過加貼封條或張貼公告的方式進(jìn)行公示與《物權(quán)法》所規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)的公示方式不相協(xié)調(diào)，筆者認(rèn)為，查封公示在原有加貼封條和張貼公告的方法外，還應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行查封備案和反饋房產(chǎn)所在社區(qū)、村民委員會，由社區(qū)、村民委員會進(jìn)行公示方式動(dòng)態(tài)管理，以便其他國家機(jī)關(guān)、組織、個(gè)人進(jìn)行查閱、知曉。

3、加大虛假合同租賃人的打擊力度，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十三條規(guī)定：“被執(zhí)行人與他人惡意串通，通過訴訟、仲裁、調(diào)解等方式逃避履行法律文書確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！北粓?zhí)行人與虛假合同租賃人通過租賃合同阻礙執(zhí)行與訴訟、仲裁、調(diào)解等方式不具有同一性，法條第一百一十三條中雖然有訴訟、仲裁、調(diào)解等字眼，其中的“等”應(yīng)當(dāng)為“等內(nèi)等”，只有與訴訟、仲裁、調(diào)解等相同方式逃避執(zhí)行的，才能進(jìn)行根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留。正是因?yàn)閷μ摷俸贤赓U人打擊缺乏法律支撐，又加上被執(zhí)行人與合同租賃人是親朋好友等存在利害關(guān)系，申請人預(yù)證明虛假合同租賃取證困難，才造成該類案件成漫延之勢。把虛假合同租賃人納入法律追究的范疇。對被執(zhí)行人與其他人惡意串通，創(chuàng)造條件對接 “買賣不破租賃”的原則進(jìn)行虛假合同租賃，阻礙執(zhí)行，逃避履行法律文書確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定虛假合同租賃人與被執(zhí)行人共同妨礙法院執(zhí)行，根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，使虛假合同租賃人受到應(yīng)有的懲罰，不讓其利用“買賣不破租賃”這一“尚方寶劍”來“行兇作惡”。

買賣不破租賃原則之中明確有著相關(guān)規(guī)定，如果涉及到抵押權(quán)和法院查封在該租賃物被租賃之前就已存在的話，那么就不適用于買賣不破租賃。但是如果是在租賃之后才涉及到抵押或者查封的話，那么該項(xiàng)情況還是適用于買賣不破租賃的。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些