陽臺使用權歸誰

此時看陽臺是公用陽臺，還是房屋內陽臺。如果是公用陽臺，則一般屬于全體業(yè)主，合同另有約定除外。如果是房屋內陽臺，則屬于房屋所有人。為了更好理解，以一個案例為例：

案情：原告：陳某

被告：某某書店

2003年下半年，原告陳某購買了坐落在繁華路段臨街商住樓二樓的住宅房一套。底層店面房為被告某某書店住所。2004年2月，經市城市建設監(jiān)察大隊批準同意，被告在外墻設置戶外廣告。被告的廣告牌用鐵架支撐，使廣告牌距離二樓陽臺外墻約30厘米，整個廣告牌面積將二樓陽臺外墻面全部遮掩。牌面上寫有“某某書店”等文字內容。原告認為廣告牌雖離二樓陽臺外墻面約30厘米，其仍占用了二樓陽臺墻外的空間，若要在該處安裝空調、晾衣架等，必將受到妨礙，遂多次找被告交涉。而被告則認為原告對其二樓陽臺外墻橫向空間沒有優(yōu)先利用權;二樓住宅陽臺外墻的外側屬于公用部分，并非由二樓住戶所專有，不同意將廣告牌拆除。雙方協(xié)商未果，原告遂訴至法院，要求排除妨礙，拆除被告在其所屬房屋二樓陽臺外側面樹立的廣告牌。

【審理】

法院經審理后認為：本案雙方當事人爭執(zhí)的焦點并非一般的不動產相鄰關系之爭，而是對二樓陽臺墻外空間由誰利用之爭議。雖然我國民事立法至今尚未明確規(guī)定空間權法律制度，但根據(jù)一般法理原則，同一幢高層建筑物中的不同所有權主體對各自墻外橫向合理空間可以優(yōu)先利用，他人不得妨礙。某某書店在其門面上方完全有足夠的空間設置招牌和廣告牌，并未達到非在二樓陽臺外設置廣告不可的程度。因此，由某某書店拆除廣告牌以排除妨礙，合乎公平合理之精神，亦為一般人所認同。據(jù)此，法院依照《民法通則》第4條的規(guī)定，作出如下判決：判令被告某某書店于判決發(fā)生法律效力之日起5日內將設置在原告陳某二樓陽臺外墻處的廣告牌拆除。

【評析】

隨著我國城市化進程的加快，人們對建筑物周圍空間的立體化利用已隨處可見，特別是臨街建筑物墻外空間的利用具有經濟價值，因此建筑物墻外空間利用而引發(fā)的糾紛越來越多。高層建筑墻外橫向外空間究竟應由誰利用呢?我國民事立法至今對空間權尚未作出規(guī)定。本案中，盡管原被告對一、二樓分別享有所有權，同時對共用的墻壁、樓梯等享有共有權，但對建筑物二樓陽臺外側可利用的水平空間利用權屬于原告還是被告，或者屬于雙方共有，抑或屬于全體所有權人共有，存在爭議。從嚴格意義上來說，本案既非相鄰關系糾紛，亦非建筑物區(qū)分所有權糾紛，而是基于建筑物區(qū)分所有權衍生出的一種并不鮮見的新類型糾紛，筆者稱其為“建筑物周圍空間利用權糾紛”。

雙方爭執(zhí)的二樓陽臺墻外空間利用權的問題，我國民事立法雖無明文規(guī)定，但二樓陽臺外側的橫向可利用空間的利用權與二樓房屋所有權是密切聯(lián)系在一起的，形成了一種事實上不可分離的狀態(tài)，如果取得了二樓的所有權，應當認為對相應的二樓陽臺外側的橫向可利用空間享有利用權。審判實踐中為調整目前大量存在的空間利用現(xiàn)象，法院可以公平合理的法律原則和社會大眾所共同認可的準則進行評判。高層建筑物是屬于不同的所有權主體共有，其中一個所有權主體對墻外橫向合理空間的利用總應遵守一個公共準則，才符合公共利益。這就需要法官從當事人之間的利益沖突與所要調整的社會秩序之間尋求平衡點

根據(jù)社會大眾的一般觀念，同一幢高層建筑物中的不同所有權主體，對各自墻外橫向合理空間有優(yōu)先利用的權利。例如：自家空調室外機及晾衣架的安裝，一般只能安裝在自家外墻的合理空間內，而不能任意安裝到鄰人的外墻上。假如允許同一幢多層建筑中的不同所有權主體可以任意利用鄰人的墻外空間，必然會導致空間利用的混亂局面，人為地引發(fā)糾紛，影響社會安定。從生活實際來看，這也符合慣例和公平合理的精神。被告所設置的廣告牌雖未直接使用原告所購房屋二樓陽臺的外墻，但對二樓陽臺墻外橫向空間進行利用時，顯然妨礙了原告的正常使用，法院依照《民法通則》第四條的公平原則，支持了原告的訴訟請求，其裁判方向應屬正確。

由于此類糾紛系由建筑物區(qū)分所有權而引發(fā)，而我國物權法尚在制訂之中，故其理論和法律依據(jù)、權利性質、可利用空間的界定等等，仍須進一步探討。就本案而言，對相應的二樓陽臺外側的橫向可利用空間利用權應強調“合理利用”，即此種空間的利用必須是符合法律、行政法規(guī)、規(guī)章的精神的，同時必須不違背全體業(yè)主的共同利益及社會公共利益。否則即應視為不合理可利用。