一、核算透析

由于拆遷補(bǔ)償協(xié)議上一般只反映拆遷及補(bǔ)償?shù)拿娣e，而不反映其價值量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計處理時，大多將“實物補(bǔ)償方式”誤解為“非貨幣性資產(chǎn)交換”，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則——非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理，只將收到補(bǔ)差部分確認(rèn)收入，而對補(bǔ)償給被拆遷人的房產(chǎn)既不確認(rèn)收入，也不確認(rèn)成本。這種處理方式表面看似合理，其實是錯誤地使用了會計政策，雖然少交了置換部份的營業(yè)稅金及附加，但是也為企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅匯算清繳時帶來了很多不必要的麻煩，總覺得有很多解釋不通的地方，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)制要求補(bǔ)繳該部分稅金的話，企業(yè)也只有吃啞巴虧如實上繳，同時也不能將該部分成本進(jìn)行土地增值稅的抵扣，給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)營和稅務(wù)風(fēng)險。

從會計的角度，根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，就其交易的實質(zhì)，這其實就是以新?lián)Q舊，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用新建房產(chǎn)換入被拆遷人的舊房產(chǎn)的一項交易。這項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分別由“購買”和“銷售”兩部分組成，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先從被拆遷人手中購入舊房，再將新房以相同的價格出售給被拆遷人。但在實際操作過程中，將會出現(xiàn)無法確定其計量價格，使得不具備可操作性而成為一個無法解決的問題。從稅法的角度，非貨幣性補(bǔ)償形式下，返還給被拆遷人的房產(chǎn)應(yīng)按“成本價”確認(rèn)“計稅收入”，繳納營業(yè)稅金及附加。從這一點看，要取得這個計量價格必須等到項目完工清算后才能得出，從時間上看，這是不現(xiàn)實的問題，但我們可以在實際業(yè)務(wù)發(fā)生時，根據(jù)本公司上一年完工實際已銷售房產(chǎn)的平均成本作依據(jù)先進(jìn)行賬務(wù)處理，等該項目完工清算時再根據(jù)實際成本進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整，這樣這個問題就可以迎刃而解了。

二、計量價格的確定

由于項目完工時實際發(fā)生的成本里面包括拆遷時暫估入賬的部分成本，這樣構(gòu)成項目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個循環(huán)，導(dǎo)致不能得出真實的計量價格，但可以采用以下幾種方式來確定完工時較為接近真實成本的計量價格。

(一)不考慮非貨幣性補(bǔ)償部分的成本法

如果發(fā)生非貨幣性拆遷補(bǔ)償部分涉及金額不多，可以根據(jù)會計上的重要性原則，不確認(rèn)此部分的金額，以項目實際發(fā)生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計算得出計量價格。

單位計量價格=(項目實際成本-暫估入賬成本)÷可售面積

計量價格=單位計量價格×補(bǔ)償面積

(二)修正成本法

以上一項目平均成本為基礎(chǔ)，用上一項目到本項目完工期間的平均經(jīng)濟(jì)增長率來進(jìn)行修正。

單位計量價格=(上一項目的平均成本+上一項目的平均成本×上一項目至本項目完工時的平均經(jīng)濟(jì)增長率)÷可售面積

計量價格=單位計量價格×補(bǔ)償面積

(三)核定成本法

以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或物價部門核定的“成本價”為準(zhǔn)。

(四)成本還原法

本方法是利用數(shù)學(xué)原理及工具建立模型求解得出，所以也稱數(shù)模求解法。下面通過一個數(shù)學(xué)命題來介紹該方法的原理及模型：

假設(shè)：某房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)A項目的全部成本為2000萬元，開發(fā)的建筑面積為18000平方，其中：可用于對外銷售部分面積為15000平方，用于拆遷補(bǔ)償部分面積為3000平方，由于拆遷補(bǔ)償部分對價成本我們不知道，設(shè)定為M，那么整個項目的開發(fā)成本為2000+M;則有下列等式成立：

公式解析：

1.[(2000+M)÷18000]為A項目的單位成本

2.[(2000+M)÷18000]×3000為用于拆遷補(bǔ)償部分的成本

3.M即是我們用于拆遷補(bǔ)償部份的成本

我們可以用圖1來表示他們之間的關(guān)系：