一、必須經(jīng)法院解除的商品房買賣合同有哪些?

沒(méi)有任何一種商品房買賣合同是必須要經(jīng)過(guò)法院才能解除的，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》主要從實(shí)體上特別規(guī)定了解除商品房買賣合同的事由，對(duì)其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定處理。

根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，當(dāng)事人主張解除合同，應(yīng)當(dāng)以通知的方式告知對(duì)方，商品房買賣合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

可見(jiàn)，行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒(méi)有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬?。?wèn)題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對(duì)方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。

二、可以解除商品房買賣合同的情形

(一)延期交付房屋。

到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

(二)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無(wú)效。

開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。

(三)開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意擅自變更設(shè)計(jì)。

在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開(kāi)發(fā)商就構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。發(fā)生開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定，要求開(kāi)發(fā)商退房。

(四)房屋面積誤差超過(guò)3%。

如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人可以提出退房并要求退賠利息。

(五)房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人可以提出退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

(六)房子產(chǎn)權(quán)不清楚，如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛。

(七)遲延辦理房屋所有權(quán)登記。

根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е聼o(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。

(八)按揭合同辦理不下來(lái)。

因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。

(九)在建工程轉(zhuǎn)讓。

開(kāi)發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)書(shū)面通知購(gòu)房者，購(gòu)房者有權(quán)在接到通知之日起30日內(nèi)要求退房。

一般只有在開(kāi)發(fā)商不同意的情況下，作為業(yè)主來(lái)講，只能通過(guò)司法途徑強(qiáng)制性的和開(kāi)發(fā)商解除商品房買賣合同了，如果商品房沒(méi)有問(wèn)題，即使是法院，也不可能強(qiáng)行支持業(yè)主提出來(lái)的解除合同的訴求。任何情況下解除書(shū)面合同，可以選擇的方法都是多樣的。

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