近年來，房地產(chǎn)行業(yè)始終處于宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖。從2003年的“121”號(hào)文件，到2004年的提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率、自有資本金由20%提高到35%以上、“8.31”大限、央行加息，進(jìn)入2005年，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲”，接著就有了3月的上調(diào)住房貸款利率、4月的國(guó)務(wù)院穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八點(diǎn)意見、5月的七部委新政。面對(duì)財(cái)政、金融、供求等全方位的調(diào)控，房地產(chǎn)投資資金鏈條承受著多重考驗(yàn)。在這種形勢(shì)下，除了靠商業(yè)銀行“輸血”之外，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇一種靈活、變通、相融的模式，信托可謂是目前的上上簽。信托可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等，可以在不同層次、不同角度上為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。而其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式，都不太現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要積極利用信托融資，充分利用信托獨(dú)特的制度優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)多元化融資，鞏固資金鏈條。

1、信托融資具備三大優(yōu)勢(shì)

優(yōu)勢(shì)一：信托應(yīng)用范圍廣。信托具備連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的綜合融資平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，通過一系列制度安排，實(shí)現(xiàn)企業(yè)或項(xiàng)目的組合融資。信托可以與銀行互補(bǔ)互動(dòng)，銀行具有資金優(yōu)勢(shì)，信托具有制度優(yōu)勢(shì)和靈活的創(chuàng)新性，可以參與到房地產(chǎn)投資的全過程;優(yōu)勢(shì)二：信托在供給方式上也十分靈活，可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，從而增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間;優(yōu)勢(shì)三：相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用和公司的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)信托融資漸成氣候

房地產(chǎn)信托融資發(fā)展迅速，融資規(guī)模逐年攀升。2002年下半年房地產(chǎn)信托開始起步，實(shí)現(xiàn)了24億元的融資規(guī)模;2003年進(jìn)入快速發(fā)展軌道，全年發(fā)行了66個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃，共籌集近60億元資金;進(jìn)入2004年，房地產(chǎn)信托在一片質(zhì)疑聲中繼續(xù)前行，房地產(chǎn)信托有96個(gè)，涉及資金約110億元，數(shù)量、金額同比分別增長(zhǎng)45%、83%：而在2005年上半年，房地產(chǎn)信托更是煥發(fā)無限生機(jī)，為房地產(chǎn)業(yè)融得資金64億元。從資金投向的房地產(chǎn)類型上看，目前各種類型的項(xiàng)目都已涵蓋，以投向商品住宅類項(xiàng)目為主，也涉及到別墅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等類型。

二、信托融資主流運(yùn)作模式

房地產(chǎn)信托融資靈活性很強(qiáng)，可以根據(jù)目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需求設(shè)立多種不同的信托計(jì)劃。根據(jù)信托資金的運(yùn)用方式的不同，信托為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流運(yùn)作模式有三種：