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寧波
認定購房合同解除的前提是什么
合同的解除，是合同有效成立后，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系歸于消滅的行為。
法律咨詢：去年我購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司的一套商品房，合同約定分期付款，買受人遲延交付應(yīng)付購房款60天的，出賣人有權(quán)解除合同，并約定了出賣人解除合同或繼續(xù)履行合同時的違約金。合同訂立后家里出現(xiàn)特殊情況，繳納第二筆購房款時已經(jīng)超過了約定期限60天。出賣人收取了購房款并按繼續(xù)履行合同的情形收取了違約金。到交房期限時，出賣人未按時交房。后來，我得知該房已被出賣人賣給他人。我找到出賣人，出賣人卻說我們的合同因我未在約定期限內(nèi)付款已自動解除，他們有權(quán)另賣。請問，出賣人的做法是否合法?
律師解答：你們的購房合同沒有解除。出賣人的行為屬于違約行為，你有權(quán)要求對方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
相關(guān)法律知識：
《合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”你在未按時支付約定購房款60天后，出賣人有權(quán)解除合同，也可以選擇繼續(xù)履行合同。如果解除合同，出賣人須依據(jù)《合同法》第九十六條之規(guī)定通知對方，合同自通知到達對方時解除，對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
但出賣人并未履行法定的解除合同程序，合同更不會自動解除。相反，出賣人以實際行動，即繼續(xù)收取房款并按繼續(xù)履行合同的情形收取違約金，表示其不是選擇解除合同，而是選擇繼續(xù)履行合同。既然雙方對繼續(xù)履行合同達成了合意，就應(yīng)按照購房合同和該合意全面、適當(dāng)履行約定義務(wù)。如今出賣方不僅不依約履行約定義務(wù)，甚至有“一房二賣”的嚴重違約行為，若因此導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)、你不能取得房屋的，你可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任
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