美國女專家Nkm受**東方傳媒集團(tuán)有限公司邀請擔(dān)任**電視臺語言顧問。為了解決生活和工作上的便利，她看中了電視臺附近的一處高檔住宅小區(qū)，并與房東陸太太夫婦簽訂了一年租賃合同。租期為2010年3月18日至2011年3月17日，月租金13000元，每月18日前付清。雙方還就違約賠償達(dá)成一致。簽約當(dāng)天，Nkm女士交了2.6萬元租金押金、1個月租金1.3萬元、衛(wèi)星電視費(fèi)1800元、取暖器費(fèi)600元。陸女士將房子交給了Nkm女士，并向主管通信公司支付了1800元衛(wèi)星電視費(fèi)。之后，Nkm女士兩次支付了2010年4月18日至6月17日的租金。

2010年7月1日清晨，出租屋內(nèi)樓上鄰居衛(wèi)生間的熱水閥未關(guān)閉，導(dǎo)致Nkm女士居住的房屋入口處衛(wèi)生間頂部的電線管漏水，衛(wèi)生間頂面被炮彈打落滴水，頂面漏水南陽露臺和主臥漏水。房子的屋頂和墻壁需要重新粉刷。2010年7月1日至7月10日，因房屋不適宜居住，Nkm女士住在附近的**仲愷豪生酒店，住宿費(fèi)9450元。Nkm女士無法帶著她的寵物狗進(jìn)入酒店。她在上海一家寵物沙龍臨時寄宿，寄宿費(fèi)是2000元。房屋滲水事件發(fā)生后，Nkm女士致電方東路女士，要求解除租賃合同，但未得到對方同意。7月9日，Nkm女士在房子里留了一張紙條，告知房子仍然受損，不能搬進(jìn)去。吸入這種氣味很危險，要求雙方解除租賃合同。

同月26日，陸女士收到了Nkm女士歸還的郵箱、門鑰匙及門禁卡、煤氣水智能卡。2010年10月20日，Nkm女士的律師致函陸女士，要求盡快退還租賃押金，并賠償相關(guān)損失。由于雙方協(xié)商失敗，Nkm女士向法院起訴。在訴訟中，Nkm女士說，2010年3月**電視臺邀請到上海工作的一位美國專家為了工作方便，在附近租了一套高檔公寓，月租為1.3萬元，是按合同計算的。然而，遺憾的是，僅僅住了三個月，房子就滲水了。考慮到重新裝修后立即入住有害健康，雙方解除了租賃合同。但房東陸女士至今未退還租賃押金，故請求法院退還租賃押金20367元，賠償酒店住宿費(fèi)9450元和狗寄宿費(fèi)2300元，并賠償其衣物損壞費(fèi)3000元，衛(wèi)星電視費(fèi)1600元。

法庭上，陸女士夫婦對房屋滲水一事無異議，但辯稱雙方的“房屋租賃合同”并未終止，Nkm女士拖欠了兩個月。然而，Nkm女士未經(jīng)協(xié)商就住在一家五星級酒店，擴(kuò)大了損失，這一損失沒有得到承認(rèn)。在養(yǎng)狗方面，雙方?jīng)]有協(xié)議，也不同意承擔(dān)責(zé)任。衣服丟失沒有依據(jù)，衛(wèi)星電視的費(fèi)用也不是直接交給房東的，是Nkm女士想看衛(wèi)星電視給相關(guān)單位的。

陸女士及其妻子還反訴稱，Nkm女士沒有繼續(xù)按時支付租金，租賃期內(nèi)電信、水電、煤炭等費(fèi)用為753.75元。還表示，根據(jù)租賃協(xié)議終止合同，按每月租金的雙倍支付違約金。租客需繳納租金16774元，罰款26000元，公用事業(yè)費(fèi)753.75元。

面對反訴，Nkm女士還辯稱，她已將租金支付給房東陸女士，直至2010年6月17日。如果7月1日房子出現(xiàn)滲水，這期間13天的房租和水電費(fèi)都愿意承擔(dān)，可以從退還的押金中扣除。報道還稱，在中文本合同中，中文本約定每月18日支付下月租金，但中文本未約定支付租金的時間。我是美國人，不懂中文，所以我應(yīng)該按英文操作。此外，2010年4月和5月的租金也在月底支付。案件爭議焦點(diǎn)：第一，房屋租賃合同是否已經(jīng)解除？法院是否認(rèn)為合同已經(jīng)解除，取決于當(dāng)事人是否有權(quán)解除合同，是否正確行使了解除合同的權(quán)利。首先，Nkm女士有權(quán)終止合同嗎？

根據(jù)《上海市房屋租賃條例》，房屋交付存在瑕疵，影響承租人正常使用的，承租人可以要求出租人限期修理或者減少租金；危及承租人安全的，承租人可以隨時解除租賃合同時間。Nkm女士與陸女士簽訂的房屋租賃合同中也有類似約定。本案的漏水事件造成房屋墻體多次脫殼滲水，因此需要對房屋屋頂和墻體進(jìn)行整體修復(fù)。即使是建材市場上質(zhì)量較好、氣味較少的乳膠漆，其有毒氣味仍會危害人體健康。即使房屋在2010年7月9日修好，如果立即入住，也會對承租人的健康造成潛在危害，因此，Nkm女士有權(quán)終止租賃合同。第二，Nkm女士是否正確行使了終止合同的權(quán)利？法院認(rèn)為，一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，有權(quán)解除合同的一方當(dāng)事人的通知到達(dá)另一方當(dāng)事人時生效。庭審中，陸女士辯稱，房屋漏水后，Nkm通過電話與她協(xié)商，但陸女士不同意解除租賃合同。2010年7月9日，Nkm女士帶著一張紙條離開。當(dāng)時，陸女士要求Nkm解除合同，但她不確定Nkm從7月份起是否有權(quán)維修房屋。7月9日，Nkm女士得知，房子的墻壁已被整體粉刷，如果她立即搬進(jìn)來，她的安全將受到威脅。此時，Nkm女士有權(quán)終止合同。雖然Nkm女士給呂女士留了一張紙條，但取消通知何時到達(dá)呂女士還不確定。直到同月26日，Nkm女士才將門鑰匙等物品交給陸女士，陸女士簽字確認(rèn)收到。據(jù)此，法院有理由認(rèn)為，陸女士對Nkm女士不再租房沒有異議。Nkm女士的終止通知已送達(dá)陸女士，雙方租賃合同終止。

二。涉案相關(guān)費(fèi)用的認(rèn)定和處理？

鑒于Nkm女士與陸女士之間的房屋租賃合同已于2010年7月26日終止，房屋因漏水需要粉刷整面墻，房屋已完全無法使用，Nkm女士可不支付2010年7月1日至7月26日期間的租金，但Nkm女士仍需支付2010年6月18日至6月30日的租金，租金為5633元。

法院認(rèn)為，雖然Nkm女士與陸女士簽訂的房屋租賃合同中文版約定每月18日支付下月租金，但英文版并未作出相應(yīng)約定，從租賃期內(nèi)Nkm女士支付的租金來看，并沒有嚴(yán)格遵守合同規(guī)定付款期限以中文版本商定，陸女士對此沒有提出任何異議。如果陸女士拒絕退還租賃押金，她將不予接受。對于住在附近一家五星級酒店的Nkm女士來說，住宿費(fèi)是9450元。法院認(rèn)為，涉案出租房屋位于市中心高檔住宅內(nèi)，交通便利，靠近Nkm女士的工作單位。然而，漏水事件卻突然發(fā)生，這也值得世博會的舉辦。入住五星級酒店時沒有惡意擴(kuò)大損失，事發(fā)后Nkm積極尋找房屋法院確認(rèn)付款，但Nkm女士的實(shí)際損失應(yīng)為扣除出租房屋租金后的差額。陸女士應(yīng)賠償Nkm女士酒店住宿費(fèi)5676元。

Nkm女士養(yǎng)了一只從美國帶來的寵物狗。她無法進(jìn)入酒店，臨時寄宿在上海一家寵物沙龍，導(dǎo)致寄宿費(fèi)2000元。雖然雙方在合同中沒有就養(yǎng)寵物達(dá)成協(xié)議，但陸女士知道，Nkm女士搬進(jìn)來時養(yǎng)寵物，沒有異議。現(xiàn)在因?yàn)榧m紛，房子住不住了，Nkm多交寵物寄宿費(fèi)，這是實(shí)際損失，陸女士應(yīng)該賠償。由于現(xiàn)有證書只有2000元，法院認(rèn)定養(yǎng)殖費(fèi)為2000元。

此外，當(dāng)Nkm女士搬進(jìn)這所房子時