補(bǔ)充協(xié)議也是商品房銷售合同的重要組成部分，與商品房銷售合同具有同等法律效力。補(bǔ)充協(xié)議通常由開發(fā)商單方面起草，這對開發(fā)商有利。因此，購房者應(yīng)警惕開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議。如果補(bǔ)充協(xié)議增加了買受人的責(zé)任，減少了開發(fā)商的責(zé)任，或者補(bǔ)充協(xié)議中有霸道條款，買受人可以拒絕簽字。買受人在不知情的情況下簽訂合同的，買受人可以以開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議明顯不公平或者欺詐為由，向法院提起訴訟，請求法院認(rèn)定開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議無效或者撤銷，也可以維護(hù)他的合法權(quán)益。一般來說，雙方的交易價(jià)格包括公共維修基金。但是，公共維修基金不能隨房屋轉(zhuǎn)移。即使房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)已經(jīng)辦妥，公共維修基金也不會自動(dòng)轉(zhuǎn)入購房人名下。公共維修基金必須辦理過戶手續(xù)，地點(diǎn)在房屋所在地各區(qū)縣專項(xiàng)維修基金管理部門。因此，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)規(guī)定雙方共同辦理公共維修基金的時(shí)間。一房兩套銷售特別處理一房簽訂多套銷售合同，這是賣方最嚴(yán)重的違約行為，可能導(dǎo)致買方兩房空置。增加違約責(zé)任是對一套以上房屋的銷售行為的事后預(yù)防措施。如果出現(xiàn)惡意欺詐，業(yè)主可以無視高額的違約責(zé)任，揮霍購房者的全部錢財(cái)，然后賣掉房子逃跑。因此，不能100%保證買方?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn)。有了預(yù)告登記制度，這種情況就可以消除。通知登記是物權(quán)法規(guī)定的一項(xiàng)新制度，是指在房地產(chǎn)交易過程中，為了防止房地產(chǎn)所有人在合同生效后在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記程序生效后單獨(dú)處置房地產(chǎn)，雙方應(yīng)根據(jù)合同約定，提前向登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)登記，以確保受讓人到期時(shí)狀態(tài)良好，辦理正式產(chǎn)權(quán)登記。通知登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意，產(chǎn)權(quán)人不得處分該不動(dòng)產(chǎn)?？梢钥闯?，如果賣方“賣出一套以上的房子”，進(jìn)行預(yù)告登記的買方將不會遭受任何利息損失。通知登記需要雙方自愿設(shè)立的，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)雙方的登記申請辦理通知登記。因此，雙方同意向房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，最好以書面形式約定。

4。解決各種法律文件之間的沖突

二手房買賣需要簽訂許多法律文件。只有在合同方面，才有定金合同、中介合同、銷售合同、補(bǔ)充協(xié)議等，有時(shí)每個(gè)合同的內(nèi)容不一致，甚至相互沖突，所以需要明確的是，定金合同與中介合同、買賣合同發(fā)生沖突的，以買賣合同為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議是由于銷售合同的缺陷而訂立的。因此，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)說明，如果其他合同文本與補(bǔ)充協(xié)議沖突，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。

5。銷售手冊的重要內(nèi)容應(yīng)視為補(bǔ)充協(xié)議的組成部分。

購房者購買商品房時(shí)，尤其是購買期房時(shí)，往往先看開發(fā)商印制的售樓書，再?zèng)Q定是否購買。售樓書中經(jīng)常列出樓盤的特點(diǎn)、交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、配套設(shè)施、裝修及設(shè)備等。購房者認(rèn)為，“售房書”是開發(fā)商的承諾，因此，一旦交房與“售房書”不符，就有上當(dāng)受騙的感覺。在實(shí)踐中，此類糾紛時(shí)有發(fā)生。

從法律意義上講，售樓書是一種要約邀請書，由開發(fā)商向購房者發(fā)出，要求購房者購房，不具有法律效力。雙方正式簽訂的“合同”或“補(bǔ)充協(xié)議”，是雙方意識、承諾和法律效力的真實(shí)體現(xiàn)。雖然《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，“如果出賣人對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的住房及相關(guān)設(shè)施的解釋和承諾是：具體確定，并對商品房買賣合同的訂立和房價(jià)的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約收購。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！钡珵楸苊馕磥砜赡馨l(fā)生的糾紛，建議購房人在補(bǔ)充協(xié)議中將開發(fā)商在物業(yè)書中承諾的與物業(yè)有關(guān)的重要內(nèi)容寫下來。

6。房屋質(zhì)量協(xié)議房屋質(zhì)量問題是購房者入住后最容易與開發(fā)商發(fā)生糾紛的地方。因此，在“合同”或“補(bǔ)充條款”中規(guī)定房屋質(zhì)量的內(nèi)容十分重要。

買受人應(yīng)與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：直墻標(biāo)準(zhǔn)；防水標(biāo)準(zhǔn)，即房屋屋頂無水漬，廚房、衛(wèi)生間防水良好，上下水管與地面連接處無滲漏；表面裂縫標(biāo)準(zhǔn)：開發(fā)商承諾商品房內(nèi)無裂縫，保溫墻表面光滑，瓷磚地板光滑無松動(dòng)、爆裂、縫隙；管道安裝及室內(nèi)表面平整標(biāo)準(zhǔn)：開發(fā)商承諾不通過商品房內(nèi)任何公共管道，并承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面平整。使用的建筑材料應(yīng)符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時(shí)，辦理的手續(xù)包括：房屋入住通知書；鑰匙領(lǐng)取。開發(fā)商應(yīng)向買受人提交以下材料：北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收記錄表、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書（兩冊內(nèi)容不得低于《商品房質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度》的規(guī)定），經(jīng)計(jì)量雙方約定，如果開發(fā)商交付的房屋不符合合同或補(bǔ)充協(xié)議的約定，買受人有權(quán)拒收該房屋。因開發(fā)商違約造成的違約金數(shù)額或者比例應(yīng)當(dāng)約定。同時(shí)，也可以約定開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)改正或修復(fù)。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買方可以單方解除合同。同時(shí)，還約定了合同終止后的處理辦法，包括違約金的計(jì)算方法和開發(fā)商應(yīng)向買方支付的賠償金額。產(chǎn)權(quán)證是認(rèn)定房屋所有權(quán)的法律依據(jù)。在實(shí)際操作中，往往會出現(xiàn)購房者在全額支付房價(jià)后幾年內(nèi)拿不到產(chǎn)權(quán)證的情況，使產(chǎn)權(quán)處于不確定狀態(tài)。因此，有必要設(shè)定取得產(chǎn)權(quán)證的期限。同時(shí)，還約定，買受人仍未取得產(chǎn)權(quán)證的，買受人有權(quán)退房并約定退房處理辦法。按揭貸款是許多購房者采用的付款方式。在付款方式的附件中，開發(fā)商經(jīng)常表示，如果買方無法從銀行獲得抵押貸款，買方應(yīng)在收到通知后幾天內(nèi)付清余額。購房者往往粗心大意，不注意條款，或者是因?yàn)橛X得貸款拿不到的風(fēng)險(xiǎn)不大，不注意條款。

在實(shí)際操作中，糾紛并不多，但一旦購房者拿不到銀行貸款，根據(jù)本條規(guī)定，購房者必須在幾天內(nèi)付清全部房款，否則，根據(jù)合同第7條規(guī)定，購房者將不得不承擔(dān)責(zé)任