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寧波
房屋租賃遇到的基本常見問題，你一定要看看（三）
前面兩期給大家講述了房屋租賃合同中合同的效力，履行以及解除等相關(guān)問題，最后一期給大家講述下，房屋租賃中常見的其它問題，希望對大家有所幫助。
1、買賣不破租賃：
何謂買賣不破租賃，簡而言之，就是承租人所出租的房屋不因買賣而影響其租賃，目前該規(guī)則的范圍又?jǐn)U大到房屋贈予和房屋繼承等方面，對于房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)等其它物權(quán)變動同樣也適用。
這一規(guī)則的適用很大程度上是為了維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)的秩序，但是很多人卻利用該規(guī)則故意制造麻煩，比如在法院拍賣前將房屋出租出去，租期又很長等，所以在目前司法實(shí)踐中，有兩種情況承租人主張買賣不破租賃很難被支持，一就是在抵押登記后簽訂的房屋租賃合同，二是在房屋查封拍賣開始后簽訂的房屋租賃合同。
這里筆者要提醒廣大承租人，特別是商鋪?zhàn)赓U的承租人，在租賃房屋前一定要委托律師進(jìn)行盡職調(diào)查，否則該房屋如果涉訴，你的租賃權(quán)很難保障，損失也難以估量（特別是裝修損失）。還有就是在買賣不破租賃的條件下，新的出租人是無法要求承租人支付其已經(jīng)支付過的房租的，比如A通過拍賣拍得了某商品，但是商鋪的承租人C已經(jīng)支付了3年的租金給原出租人B，那么A在這3年期間都是無法要求C支付租金的。
2、房屋租賃合同的管轄，以及訴訟時(shí)效。
新民訴法規(guī)定，房屋租賃合同屬于專屬管轄合同的范圍，即所以的房屋租賃合同全部由房屋所在地法院管轄，訴訟時(shí)效特別希望大家注意，為特殊訴訟時(shí)效1年。
許多當(dāng)事人來找到筆者想起訴對方支付租金，也打租金欠條，但是很遺憾的是，都經(jīng)過了訴訟時(shí)效，中間又沒有采取讓訴訟時(shí)效中斷或者中止的方法，無法勝訴，遭受了巨大的損失，實(shí)屬可惜。
3、房屋租賃合同中誠實(shí)守信原則的適用
???這里可以和大家闡述的是，在目前的司法實(shí)踐中，這個(gè)原則的適用很困難，但也不乏在庭審過程及佳的案件中，被適用。
筆者所經(jīng)手的一個(gè)案子，雙方約定了10年租期，在此期間承租人一直按照合同約定履行，支付房租，但是由于市場變化，一直虧損，希望和出租人解除合同，但是出租人要求承租人承擔(dān)巨額的違約金，最后仲裁庭依據(jù)這一原則判令了解除合同，但是這個(gè)案子有天時(shí)地利人之優(yōu)，多虧了前期的準(zhǔn)備工作。
所以大家如果有此類情況，一定要早日委托律師，做好訴前準(zhǔn)備。
房屋租賃與我們的生活息息相關(guān)，買房、賣房、租房每天都在上演，了解這方面的常識減少風(fēng)險(xiǎn)已必不可少，想要知道房屋租賃方面更多的常識，請看以下系列：
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28年資深律師國內(nèi)國際案件豐富經(jīng)驗(yàn)。國際法學(xué)碩士。承辦中外各種重大復(fù)雜疑難，經(jīng)濟(jì)，刑事，民事，仲裁，婚姻繼承，移民，房地產(chǎn)，債務(wù)，大醫(yī)療案件，公司，合同，知識產(chǎn)權(quán)，執(zhí)行，國際律師見證，各國律師間合作等全類型案件。專業(yè)高級法律顧問?？筛S中國企業(yè)和公民出國談判，精通用英語工作。曾長期在司法機(jī)關(guān)工作，30多年的司法行業(yè)相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
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