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寧波
房屋租賃遇到的基本常見(jiàn)問(wèn)題，你一定要看看（三）
前面兩期給大家講述了房屋租賃合同中合同的效力，履行以及解除等相關(guān)問(wèn)題，最后一期給大家講述下，房屋租賃中常見(jiàn)的其它問(wèn)題，希望對(duì)大家有所幫助。
1、買賣不破租賃：
何謂買賣不破租賃，簡(jiǎn)而言之，就是承租人所出租的房屋不因買賣而影響其租賃，目前該規(guī)則的范圍又?jǐn)U大到房屋贈(zèng)予和房屋繼承等方面，對(duì)于房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)等其它物權(quán)變動(dòng)同樣也適用。
這一規(guī)則的適用很大程度上是為了維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序，但是很多人卻利用該規(guī)則故意制造麻煩，比如在法院拍賣前將房屋出租出去，租期又很長(zhǎng)等，所以在目前司法實(shí)踐中，有兩種情況承租人主張買賣不破租賃很難被支持，一就是在抵押登記后簽訂的房屋租賃合同，二是在房屋查封拍賣開(kāi)始后簽訂的房屋租賃合同。
這里筆者要提醒廣大承租人，特別是商鋪?zhàn)赓U的承租人，在租賃房屋前一定要委托律師進(jìn)行盡職調(diào)查，否則該房屋如果涉訴，你的租賃權(quán)很難保障，損失也難以估量（特別是裝修損失）。還有就是在買賣不破租賃的條件下，新的出租人是無(wú)法要求承租人支付其已經(jīng)支付過(guò)的房租的，比如A通過(guò)拍賣拍得了某商品，但是商鋪的承租人C已經(jīng)支付了3年的租金給原出租人B，那么A在這3年期間都是無(wú)法要求C支付租金的。
2、房屋租賃合同的管轄，以及訴訟時(shí)效。
新民訴法規(guī)定，房屋租賃合同屬于專屬管轄合同的范圍，即所以的房屋租賃合同全部由房屋所在地法院管轄，訴訟時(shí)效特別希望大家注意，為特殊訴訟時(shí)效1年。
許多當(dāng)事人來(lái)找到筆者想起訴對(duì)方支付租金，也打租金欠條，但是很遺憾的是，都經(jīng)過(guò)了訴訟時(shí)效，中間又沒(méi)有采取讓訴訟時(shí)效中斷或者中止的方法，無(wú)法勝訴，遭受了巨大的損失，實(shí)屬可惜。
3、房屋租賃合同中誠(chéng)實(shí)守信原則的適用
???這里可以和大家闡述的是，在目前的司法實(shí)踐中，這個(gè)原則的適用很困難，但也不乏在庭審過(guò)程及佳的案件中，被適用。
筆者所經(jīng)手的一個(gè)案子，雙方約定了10年租期，在此期間承租人一直按照合同約定履行，支付房租，但是由于市場(chǎng)變化，一直虧損，希望和出租人解除合同，但是出租人要求承租人承擔(dān)巨額的違約金，最后仲裁庭依據(jù)這一原則判令了解除合同，但是這個(gè)案子有天時(shí)地利人之優(yōu)，多虧了前期的準(zhǔn)備工作。
所以大家如果有此類情況，一定要早日委托律師，做好訴前準(zhǔn)備。
房屋租賃與我們的生活息息相關(guān)，買房、賣房、租房每天都在上演，了解這方面的常識(shí)減少風(fēng)險(xiǎn)已必不可少，想要知道房屋租賃方面更多的常識(shí)，請(qǐng)看以下系列：
房屋租賃遇到的基本常見(jiàn)問(wèn)題，你一定要看看（一）
房屋租賃遇到的基本常見(jiàn)問(wèn)題，你一定要看看（二）
房屋租賃遇到的基本常見(jiàn)問(wèn)題，你一定要看看（三）
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簡(jiǎn)介:
劉連臣律師，1990年獲取律師資格，國(guó)家注冊(cè)一級(jí)建造師、國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師、注冊(cè)招標(biāo)師、國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；山東省首批行政處罰聽(tīng)證主持人、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、國(guó)家二級(jí)心理咨詢師。中國(guó)人民大學(xué)MBA，直接從事企業(yè)高管5年以上，具有較豐富的企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)法、建筑工程法律法規(guī)理論研究教學(xué)和實(shí)務(wù)操作，專業(yè)底蘊(yùn)深厚，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，是資深的復(fù)合型專業(yè)律師，曾擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)、建筑類企業(yè)高級(jí)顧問(wèn)和法律顧問(wèn)，成功的辦理了一批商品房買賣合同糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、建筑工程質(zhì)量糾紛、建筑工程結(jié)算糾紛、企業(yè)股份糾紛、招投標(biāo)和政府采購(gòu)糾紛案件，為當(dāng)事人挽回大量經(jīng)濟(jì)損失，較好的維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，贏得了社會(huì)好評(píng)。本人秉承的理念是做律師要有：愛(ài)心、誠(chéng)心、公心、忠心。對(duì)當(dāng)事人以誠(chéng)相待，維護(hù)社會(huì)公平正義，忠實(shí)的維護(hù)法律為己任。 業(yè)務(wù)范圍：1、建設(shè)工程合同管理，2、第三方催收工程款，3、投標(biāo)咨詢指導(dǎo)，4、代理投標(biāo)質(zhì)疑、投訴和訴訟，5、招標(biāo)文件負(fù)面清單分析，6、各類房產(chǎn)糾紛（1、各類房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，2、房屋質(zhì)量糾紛，3、房屋買賣合同糾紛 ，4、小區(qū)共有部分使用糾紛，5、物業(yè)管理糾紛 6、小區(qū)規(guī)劃糾紛 7、車
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