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寧波
【買賣糾紛律師】離婚后簽訂的買賣協(xié)議是否有效
【基本案情】
王某于2013年3月在揚(yáng)州京華城小區(qū)購(gòu)買房屋一套，面積128平方米，所有權(quán)證中記載的共有情況為王某所有。2013年8月，王某與李某在民政部門辦理了離婚手續(xù)。2014年9月22日，經(jīng)鑫金樓房產(chǎn)中介服務(wù)介紹，陳某與王某簽訂了《房屋買賣合同》一份，約定王某將上述房屋轉(zhuǎn)讓給陳某，房屋成交總價(jià)為1188000元。之后，陳某將房款交付了王某，王某將房屋交付給陳某使用，但因故未能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。陳某訴至法院請(qǐng)求王某協(xié)助辦理房屋的過戶手續(xù)。
【分歧意見】
第一種意見認(rèn)為，陳某與王某訂立的房屋買賣合同，房產(chǎn)證也記載王某為唯一的所有人，王某現(xiàn)已離婚，但根據(jù)民政部門的離婚證書可知該房屋是在王某與李某婚姻存續(xù)期間購(gòu)買，如王某不能證明與李某在婚姻存續(xù)期間就財(cái)產(chǎn)方面有特別的約定，或者離婚時(shí)就該財(cái)產(chǎn)處理歸自己的證據(jù)，仍應(yīng)推定該房屋屬于王某與李某的共有財(cái)產(chǎn)。所以，陳某應(yīng)主動(dòng)申請(qǐng)追加李某為本案的共同被告，如李某提出王某無權(quán)處理自己的共有財(cái)產(chǎn)，法院應(yīng)判決陳某與王某簽訂的房屋買賣合同無效，駁回原告陳某的訴訟請(qǐng)求。
另一種意見認(rèn)為，房屋買賣合同是否有效應(yīng)根據(jù)《合同法》的構(gòu)成要件予以判斷。陳某與王某均具有民事行為能力，訂立合同的主體適格;雙方的意思表示亦真實(shí);合同內(nèi)容并無違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定。因此，陳某與王某的合同有效。另一方面，陳某相信房產(chǎn)部門登記該房屋為王某一人所有的信息，如果房產(chǎn)部門公示的信息不能產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果，那么就無法保障交易安全。
【律師評(píng)析
筆者同意第二種意見，理由如下：
1、買賣合同有效。本案是陳某要求王某辦理房屋過戶登記手續(xù)，也就是履行雙方訂立的房屋買賣合同中的附屬義務(wù)。法院在判決王某應(yīng)否協(xié)助辦理房屋過戶的義務(wù)時(shí)，當(dāng)然需要審查雙方所簽訂房屋買賣合同的效力。現(xiàn)在的問題是第三人陳某有理由依賴公信原則對(duì)房產(chǎn)部門登記為王某所有的房屋簽訂買賣合同，并無理由要求陳某去查詢?cè)摲课輰?shí)際是王某與哪些人存在共有關(guān)系，王某與李某離婚后，該房屋是否歸屬哪一方。否則，房產(chǎn)部門的房屋登記行為就毫無意義，更不能實(shí)現(xiàn)公信之目的。陳某與王某的房屋買賣合同只要具備主體適格、意思表示真實(shí)、交易標(biāo)的合法，合同成立且有效。
2.判決的履行行為是否具有可執(zhí)行性。合同依法成立以后，關(guān)鍵是需要行使各自的權(quán)利和相應(yīng)的義務(wù)。作為被告王某能否履行房屋的交付義務(wù)。由于房屋是不動(dòng)產(chǎn)，除了履行通常的將房屋鑰匙交付給買方，還要履行辦理房屋過戶手續(xù)?，F(xiàn)在，房產(chǎn)登記部門對(duì)該套房屋登記的所有權(quán)人為王某，在辦理過戶過程中不存在有其他共有人需要協(xié)助的情況，所以，法院的判決辦理過戶行為即使不能得到王某的配合，仍可以通過強(qiáng)制執(zhí)行措施實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的目的。
3.假如王某確實(shí)存在損害李某的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，李某有權(quán)向王某主張賠償損失。通常情況下，王某與李某離婚時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了分割，如屬于李某的財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)及時(shí)辦理過戶手續(xù)。如該房產(chǎn)屬于離婚時(shí)未處理或遺留的財(cái)產(chǎn)，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，王某將房屋出售給陳某后，如損害了房屋共有人李某的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，李某可通過向王某主張賠償損失的途徑予以救濟(jì)。
綜上所述，房屋買賣合同依法成立，且不存在無法履行而應(yīng)解除合同的情形，故法院應(yīng)判決支持陳某要求王某辦理房屋過戶的訴訟請(qǐng)求。
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