優(yōu)先購買權(quán)

《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權(quán)利。次承租人作為承租人的一種，為了保護(hù)其生存權(quán)，滿足優(yōu)先購買權(quán)條件的，也是享有優(yōu)先購買權(quán)的。

一般的優(yōu)先購買權(quán)條件

一、承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。

由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是由承租人與出租人之間合法有效的租賃合同而派生的一項(xiàng)民事權(quán)利，是在出租人租賃物上附加的一項(xiàng)合法負(fù)擔(dān)，因此，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無效或因履行期限屆滿而終止，則承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

二、承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。

承租人行使優(yōu)先購買權(quán)是按照等價(jià)有償?shù)脑瓌t，在同等條件下購買出租人的租賃物，而不是以優(yōu)于第三人的購買條件購買租賃物，在非與第三人同等條件下，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

三、承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。

所謂優(yōu)先，主要是指時(shí)間上的優(yōu)先。在條件同等時(shí)，只有享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)后，出租人才能將租賃物賣給第三人。為了保障交易安全，促進(jìn)正常財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效地保護(hù)租賃合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，各國法律均規(guī)定，承租人的這種優(yōu)先購買權(quán)必須在一定的期限內(nèi)行使。這一期限首先應(yīng)限定在租賃合同有效期內(nèi)，其次應(yīng)限定在租賃合同有效期內(nèi)的一定時(shí)期

優(yōu)先購買權(quán)的例外

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第24條的規(guī)定，具有下列情形之一的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

1、房屋共有權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

2、出租人將房屋出賣給近親屬;

3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;

4、第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權(quán)利。次承租人作為承租人的一種，為了保護(hù)其生存權(quán)，滿足優(yōu)先購買權(quán)條件的，也是享有優(yōu)先購買權(quán)的。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。