一、可以辦理退房的情形有哪些?

1、開發(fā)商延期交房

即合約定的交房日期已到,但是業(yè)主們卻遲遲得不到開發(fā)的入住通知或者房子不具備入住條件。

根據(jù)《司法解釋》規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后在三個(gè)月合理期限內(nèi)仍未履行交房的,購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房,并要求返還訂金或支付房款利息;實(shí)踐中我們經(jīng)常碰到這樣的合同條款：合同中規(guī)定開發(fā)商的交房時(shí)間，每逾期一日，開發(fā)商支付已付房款萬分之一的違約金，逾期超過三個(gè)月或六個(gè)月，購房人可以要求退房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)已付房款萬分之一的違約金，這種違約金約定過低，所以購買期房的購房者一定要對(duì)開發(fā)商信譽(yù)有所考量

2、開發(fā)商未經(jīng)過購房人同意私自變更設(shè)計(jì)

開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前必須經(jīng)過購房人同意，否則開發(fā)商就構(gòu)成違約,購房人有權(quán)退房。

3、房屋面積誤差超過3%。

若交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%,購房人可以提出退房并要求退賠利息;這里要注意，合同中如對(duì)面積誤差的處理方式有相反約定的，按合同處理。

4、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)或者資質(zhì)不全導(dǎo)致合同無效

開發(fā)商證件不全屬于違法操作,與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。

5、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用也可退房

依照司法解釋因房屋質(zhì)量問題已經(jīng)達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用,購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失;

6、房子存在抵押或其它經(jīng)濟(jì)糾紛等情況

若開發(fā)商出現(xiàn)一房?jī)少u或一房多賣、或者賣房前后私自將房屋抵押，造成購房者購房目的不能實(shí)現(xiàn)。這種情況下業(yè)主可以要求退房。

二、開發(fā)商違約的違約金計(jì)算方法

開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法有約定的一般從其約定。但如約定的違約金過分高于違約所造成的實(shí)際損失的可以請(qǐng)求法院降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。

商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

1、逾期交房的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn);按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本中的約定的計(jì)算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。

2、逾期付款的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn);按照未付購房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

3、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn);按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

這是一個(gè)審判實(shí)踐上的重大突破，為解決長(zhǎng)期解決不了的產(chǎn)權(quán)登記問題創(chuàng)造了條件。因?yàn)榇饲皩?duì)于逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記，只是判決確認(rèn)違約和限期辦理產(chǎn)權(quán)登記，損失賠償需要業(yè)主舉證有實(shí)際損失;即使業(yè)主舉出了損失的證據(jù)，法院也難認(rèn)定這損失與逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記之間的因果關(guān)系。因此，對(duì)于此類案件法院也是無奈。現(xiàn)在有了上述標(biāo)準(zhǔn)，法院可以徑直判決開發(fā)商承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金了。

上述三種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都是在當(dāng)事人沒有約定標(biāo)準(zhǔn)情況下法院掌握的標(biāo)準(zhǔn)，如果當(dāng)事人雙方約定了標(biāo)準(zhǔn)，過高或過低時(shí)，法院將掌握這種情況下的上下限標(biāo)準(zhǔn)，即上限不低于實(shí)際損失，上限不高于實(shí)際損失的130%。

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