一、法律規(guī)定按揭房可以過(guò)戶嗎?

按揭房子沒(méi)有完成還款是不能過(guò)戶的。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過(guò)戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過(guò)戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效;申請(qǐng)書(shū)填寫(xiě)的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無(wú)誤;房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無(wú)權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍;受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán);買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán);買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán);房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。

二、具體情況

首先，開(kāi)發(fā)商未交房的按揭房。由于購(gòu)房者與商業(yè)銀行簽訂有借款合同，購(gòu)房者與商業(yè)銀行之間存在債的關(guān)系，而這個(gè)債的關(guān)系并不會(huì)隨著購(gòu)房者所購(gòu)買的商品房的滅失或毀損而消滅。也就是說(shuō)，購(gòu)房者與商業(yè)銀行之間的借款合同仍然是有效的，依法應(yīng)繼續(xù)履行。

而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，由于地震屬于不可抗力，對(duì)于因地震而產(chǎn)生的商品房毀損，雖然可以暫時(shí)解除按時(shí)交房的義務(wù)，理論上其仍負(fù)有向購(gòu)房者交房的約定義務(wù)。但由于地震之后，無(wú)論是建筑物，還是土地都發(fā)生了重大的變化，客觀上讓開(kāi)發(fā)商原地重建已變成不可能，因此，在這種情況下，購(gòu)房者最有可能的選擇就是停止向商業(yè)銀行支付按揭購(gòu)房款，而由開(kāi)發(fā)商向商業(yè)銀行承擔(dān)保證還款責(zé)任。由于開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者還負(fù)有交房的義務(wù)，因此，開(kāi)發(fā)商可能不會(huì)再向購(gòu)房者主張償還其代為支付的按揭借款。

其次，開(kāi)發(fā)商已交房但未辦證的按揭房。在這種情況下，購(gòu)房者與商業(yè)銀行之間的債務(wù)關(guān)系與第一種情況一樣存在。唯一與前一種情況所不同的是，由于開(kāi)發(fā)商已向購(gòu)房者交付了商品房，因此，開(kāi)發(fā)商就免除了重建、交付的約定義務(wù)。

不過(guò)由于商品房的產(chǎn)權(quán)證尚未辦出，商品房抵押的法定條件尚未成就，開(kāi)發(fā)商仍然對(duì)購(gòu)房者的按揭借款仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保還款義務(wù)。所以，在這種情況下，購(gòu)房者最有可能的選擇也是停止向商業(yè)銀行支付按揭購(gòu)房款，而由開(kāi)發(fā)商向商業(yè)銀行承擔(dān)保證還款責(zé)任。開(kāi)發(fā)商在代購(gòu)房者向商業(yè)銀行承擔(dān)了代為還款義務(wù)之后，會(huì)向購(gòu)房者要求相應(yīng)的還款。

第三，開(kāi)發(fā)商已交房且辦證的按揭房。在這種情況下，購(gòu)房者已經(jīng)以其所購(gòu)房屋作為抵押物，作為其向商業(yè)銀行按揭貸款的擔(dān)保。因此，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)免除階段性擔(dān)保的法律責(zé)任，購(gòu)房者必須按時(shí)向商業(yè)銀行歸還按揭貸款。

有關(guān)按揭房產(chǎn)的認(rèn)定上，需要結(jié)合房地產(chǎn)管理部門的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，如果對(duì)按揭房進(jìn)行交易，那么在進(jìn)行網(wǎng)簽和備案時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)處于質(zhì)押狀態(tài)，是無(wú)法合法的通過(guò)網(wǎng)簽和備案程序的，也就杜絕了私自出售按揭房的可能。

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