問題一：我于2015年4月20日和業(yè)主簽訂了房屋買賣合同，并于4月27日去銀行做了首期款資金監(jiān)管，銀行于5月12號(hào)說(shuō)審核通過(guò)了，但一直等到現(xiàn)在還沒有放款，業(yè)主看到房?jī)r(jià)上漲告訴我不賣給我了，但我堅(jiān)持想買房，這種情況業(yè)主違約了嗎?

顏*丹律師：關(guān)鍵要看你們簽訂的合同上是否約定付款的最后期限，如果合同上未約定付款時(shí)間并且是銀行原因暫時(shí)沒有放貸，則賣方必須配合繼續(xù)履行合同，如果賣方違約則守約方有權(quán)向法院起訴要求繼續(xù)履行合同。如果合同約定了付款期限，而買方的貸款銀行未在合同約定的付款期限內(nèi)放款，則根據(jù)合同的相對(duì)性原則，合同雙方當(dāng)事人以外的第三人違約，合同一方向守約方承擔(dān)違約責(zé)任，承擔(dān)違約責(zé)任以后可以向造成違約的第三方也即銀行追償。及時(shí)付款是買方的義務(wù)，如果未按合同約定時(shí)間付款則買方構(gòu)成違約。

問題二：由于賣方反價(jià)違約，我將賣方起訴到法院要求解除合同賠償違約金，起訴以后發(fā)現(xiàn)這套房的漲幅已超過(guò)30%以上，而我們約定的違約金只有房?jī)r(jià)的20%，現(xiàn)在我還是想要繼續(xù)買下這套房，有什么辦法嗎?

顏*丹律師：如果起訴到法院還在舉證期限內(nèi)，則你作為原告有權(quán)變更訴訟請(qǐng)求為繼續(xù)履行合同，但立案時(shí)按解除合同的訴訟標(biāo)的即定金、首期款和違約金的總額來(lái)計(jì)算訴訟費(fèi)，現(xiàn)在如果變更訴訟請(qǐng)求為繼續(xù)履行合同則應(yīng)按合同總價(jià)即房屋交易總價(jià)款來(lái)計(jì)算訴訟費(fèi)需要補(bǔ)交訴訟費(fèi)，而且如果賣方紅本不在手，需要追加賣方的按揭銀行為第三人，訴請(qǐng)要求增加一條要求第三人賣方銀行協(xié)助辦理解除抵押手續(xù)。如果已過(guò)舉證期限，則原告就無(wú)權(quán)變更訴訟請(qǐng)求和追加第三人了，但是可以撤訴后重新起訴要求繼續(xù)履行合同。

問題三：最近深圳的房?jī)r(jià)漲得超乎想像，賣方是否能依照因價(jià)格的非正常漲落、市場(chǎng)的異常變化的“情勢(shì)變更”原則而變更和解除和買方已經(jīng)簽訂的二手房買賣合同呢?

顏*丹律師：最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的司法解釋：(二)“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！边@一條規(guī)定的是情勢(shì)變更原則，“情勢(shì)變更”是一個(gè)法律術(shù)語(yǔ)，是指合同有效成立之后、履行之前，如果出現(xiàn)某種不可歸責(zé)于當(dāng)事人原因的客觀變化，若仍然履行合同會(huì)給一方當(dāng)事人造成顯失公平的結(jié)果，法律允許當(dāng)事人變更或解除合同而免除違約責(zé)任的承擔(dān)。而且，當(dāng)事人不得自行適用情勢(shì)變更原則變更或解除合同，只能向法院或仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求依法適用，而最終是否變更或解除合同并免責(zé)，取決于人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的裁量。我認(rèn)為房?jī)r(jià)漲跌都屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而不屬于情勢(shì)變更。

問題四：我和賣方簽訂了一份二手房買賣合同，約定第二天賣方提供收款賬號(hào)我付定金，但當(dāng)晚賣方便后悔賣便宜了，并表示沒有收定金，合同沒有生效，房子不賣給我了，下一步我該怎么辦?

顏*丹律師：合同法第三十二條規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。因此，除了附條件和附期限合同以及需要辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的合同以外，合同自簽字或蓋章時(shí)成立并生效。你們簽訂的二手房買賣合同雙方意思表示真實(shí)，合法有效，雙方都應(yīng)嚴(yán)格履行，賣方不繼續(xù)履行合同構(gòu)成違約，如協(xié)商未果，你可向法院提起訴訟要求繼續(xù)履行合同，或者要求解除合同違約方賠償違約金，當(dāng)然，這種情況下賣方違約的時(shí)間比較短給你造成的損失不大，法院支持的違約金不會(huì)太高。

問題五：我和買方在中介提供的二手房買賣合同里約定買方將首期款88萬(wàn)元交付監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管賬號(hào)，后來(lái)在銀行簽訂的資金托管協(xié)議里約定：買賣雙方同意以買方名義建立子賬戶，將買方的購(gòu)房資金78萬(wàn)元存入子賬戶，并已辦理了房屋交易首期款資金托管?，F(xiàn)在我是否能以買方首期款沒有按二手房買賣合同中約定的數(shù)額交足構(gòu)成違約而解除合同呢?

顏*丹律師：兩份合同就同一事項(xiàng)約定不同之處，后簽訂的合同視為對(duì)前合同的變更，應(yīng)以后簽訂的合同為準(zhǔn)。因此，你們后簽訂的資金托管協(xié)議對(duì)先簽訂的二手房買賣合同的首期款金額進(jìn)行了變更，合同應(yīng)以后簽訂的資金托管協(xié)議為準(zhǔn)，即78萬(wàn)元而非88萬(wàn)元，買方?jīng)]有違約，你作為賣方無(wú)權(quán)解除合同。