房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，才能按照程序進行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售的程序如何?為了防止購房者的權(quán)益受到侵害，購房者最好了解清楚此時有哪些要注意的問題。下面律霸小編就來告訴大家開發(fā)商預(yù)售商品房要注意什么問題。

一、商品房預(yù)售的程序：

(一) 訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定購房示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。

(二) 預(yù)售合同的登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送交房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人;對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易機構(gòu)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取經(jīng)登記備案的預(yù)售合同。

(三) 預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進度，分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。

(四) 辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。

在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項有變更的，如建筑設(shè)計變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補充合同。補充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提供。

二、開發(fā)商預(yù)售商品房要注意什么問題

對于期房購買，我們不能在購買時看到房子的樣子，只能看到廣告宣傳資料，樣板間，沙盤等等，而這些都不是將來出現(xiàn)糾紛時能夠作為法律依據(jù)的事項。所以在商品房預(yù)售時，重點要放在審查開發(fā)商資質(zhì)和簽訂預(yù)售合同上。

開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列的條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

只有符合上面四個條件的開發(fā)商才能夠進行商品房預(yù)售。

三、其他注意事項：

隨著現(xiàn)在房地產(chǎn)市場越來越大，開發(fā)商也越來越多，所以購房人選擇的余地也越來多， 預(yù)購人應(yīng)選擇資質(zhì)可靠，經(jīng)營規(guī)范、 商業(yè)信譽良好的開發(fā)商作為交易對象， 不要因為商品房的價格便宜就匆忙簽合同， 遭受欺騙。在審查開發(fā)商資質(zhì)時要注意以下三點：

(一)要注意審查開發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》和《國有土地使用權(quán)證》，開發(fā)商享有使用權(quán)的土地的具體范圍、自己將要購買的商品房是否坐落于該范圍之內(nèi);

(二)審查開發(fā)商的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》， 防止自己預(yù)購的商品房因上述證件的缺乏而面臨不能開工的風(fēng)險。

(三)除對有關(guān)證件進行查驗外， 預(yù)購人還應(yīng)到開發(fā)項目所在地的縣級土地行政管理部門查閱預(yù)購商品房所在土地的權(quán)屬登記狀況， 以防止該土地上已被抵押，致使自己的權(quán)利不能實現(xiàn)。

綜合上面所談到的問題，由于目前我國相關(guān)的法律保護制度不完善， 商品房買賣又涉及專業(yè)的法律問題，所以特別提醒購房者在商品房預(yù)購過程中提高警惕性， 最好能夠做到事前防范，在看房前咨詢我們律霸網(wǎng)站專業(yè)律師或者請律師陪同簽合同，把風(fēng)險降到最低。

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