有的開(kāi)發(fā)商在售房的時(shí)候?yàn)榱宋?gòu)房者，打出了售后包租的宣傳，其實(shí)就是給購(gòu)房者承諾購(gòu)買了他們的商品房的，日后若需要出租的話，則可以由開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行出租，并且還是一定會(huì)出租出去。那從法律角度分析的話，開(kāi)發(fā)商承諾售后包租是否合法呢?請(qǐng)通過(guò)下文進(jìn)行了解吧。

一、售后包租合法嗎?

所謂“售后包租”，就是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給購(gòu)房者，但購(gòu)房者并不實(shí)際占用該房，而是交由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其委托的管理機(jī)構(gòu)租用該房屋用于經(jīng)營(yíng)，并由其向購(gòu)房者支付房租的一種銷售方式。

二、售后包租的買房者有何風(fēng)險(xiǎn)?

有的購(gòu)房者主要用該租金來(lái)歸還銀行貸款。也有的購(gòu)房者是用來(lái)投資的。但是這種銷售方式也是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)一，法律關(guān)系比較復(fù)雜，涉及兩個(gè)以上法律關(guān)系。存在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的房屋買賣關(guān)系，租房者與購(gòu)房者之間的租賃關(guān)系，銀行與購(gòu)房者之間的還款協(xié)議關(guān)系等。一旦一方出現(xiàn)問(wèn)題，則會(huì)導(dǎo)致多方協(xié)議無(wú)法進(jìn)行，產(chǎn)生法律糾紛。

風(fēng)險(xiǎn)二，是易被不法開(kāi)發(fā)企業(yè)利用，違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。如果經(jīng)營(yíng)該房屋未取得預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，則會(huì)引起連鎖反應(yīng)：承租人無(wú)力經(jīng)營(yíng)，購(gòu)房者的租金得不到保證，很可能導(dǎo)致無(wú)法償還銀行貸款，購(gòu)房人的各項(xiàng)期望利益也化為烏有，以至于產(chǎn)生購(gòu)房合同糾紛、按揭貸款合同糾紛、委托合同糾紛、房屋租賃合同糾紛等，引起社會(huì)秩序混亂。

因此，“售后包租”的這種銷售方式對(duì)購(gòu)房者而言，風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。而且未竣工的房產(chǎn)的是禁止售后包租的，但法規(guī)并沒(méi)有禁止已竣工商品房的售后包租的銷售方式。即使，購(gòu)房者采用此種方式購(gòu)房，一定要確定：欲購(gòu)房產(chǎn)已經(jīng)竣工。

三、如何防范售后包租法律風(fēng)險(xiǎn)?

從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度講，任何的市場(chǎng)行為都有相應(yīng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這是一條亙古不變的法則。但是，如何避免法律風(fēng)險(xiǎn)，或者將相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)降至最低，卻是一個(gè)理性的投資人必須考慮的問(wèn)題。

售后包租行為是一種合同行為，防范風(fēng)險(xiǎn)主要考慮以下幾個(gè)方面。首先，業(yè)主在投資之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的調(diào)查。主要調(diào)查所要投資購(gòu)買的樓盤所處位置、有否升值潛力，開(kāi)發(fā)商的資信能力、聲譽(yù)，承租人或受托包租人的履約能力、聲譽(yù)等。如果是商業(yè)鋪面，還要對(duì)該項(xiàng)目的前景有比較清醒的認(rèn)識(shí)和分析。從某種意義上講，這既是風(fēng)險(xiǎn)防范的第一步，也是至關(guān)重要的一步。

其次，在簽約時(shí)，要將開(kāi)發(fā)商、中介公司或租賃公司的承諾載入合同條款。特別是在與中介公司或租賃公司簽訂租賃合同或委托租賃合同時(shí)，不但要明確租金、租期、租金的交付方式等事項(xiàng)，更重要的是要明確相關(guān)責(zé)任人的違約責(zé)任。需要特別指出的是，開(kāi)發(fā)商在作廣告宣傳的時(shí)候所承諾的回報(bào)率通常是比較高的，因而其所售房?jī)r(jià)也會(huì)被事先提高。因此，違約責(zé)任的承擔(dān)必須能夠補(bǔ)償業(yè)主因購(gòu)買高價(jià)房屋而遭受的差價(jià)損失及其他損失，甚至可以更高，以便更有效地約束中介公司及開(kāi)發(fā)商。

最后，應(yīng)當(dāng)讓開(kāi)發(fā)商成為租賃合同或委托合同的擔(dān)保人。我們知道，開(kāi)發(fā)商之所以推出“售后包租”的銷售模式，主要是為了解決其資金困難。而現(xiàn)在采取的由中介公司或租賃公司等第三人承租或受托包租的方式，業(yè)主付清房款后，便與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何法律關(guān)系，無(wú)論如何，開(kāi)發(fā)商皆坐收漁利。且一旦出現(xiàn)投資失敗、不能獲取預(yù)期回報(bào)時(shí)，業(yè)主便無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商任何責(zé)任，顯然有失公允。因此，應(yīng)約定一旦中介公司或租賃公司不能承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。值得注意的是，開(kāi)發(fā)商以其經(jīng)營(yíng)收入提供擔(dān)保是沒(méi)有任何意義的，因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)收入根本不具有可預(yù)知性。

但其中因?yàn)樯婕暗降沫h(huán)節(jié)比較多，同時(shí)也比較復(fù)雜，因此稍有不慎就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，損害到自身利益。當(dāng)然，既然開(kāi)發(fā)商要這樣做必定是做好了準(zhǔn)備，即使出現(xiàn)問(wèn)題對(duì)其造成的損害其實(shí)也是可以忽略不計(jì)的，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講情況就不同了，因此建議對(duì)于這樣的宣傳需要多加注意。

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