一、抵押房產(chǎn)可以適用買賣不破租賃嗎?

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！奔丛诘盅簷?quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于：雖然對(duì)于承租人享有的承租權(quán)，古今立法者的態(tài)度經(jīng)過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現(xiàn)出一種租賃權(quán)物權(quán)化的趨勢(shì)，但是，法律對(duì)租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強(qiáng)化了債權(quán)的效力，從而達(dá)到對(duì)租賃人權(quán)利保護(hù)的目的，但租賃權(quán)的性質(zhì)不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用 “先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán)。

二、適用瑕疵

1、是否僅僅適用于買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動(dòng)，還包括因贈(zèng)與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動(dòng)。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。據(jù)此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動(dòng)不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。

2、是否適用于“動(dòng)產(chǎn)”。

“租賃”，依合同法第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對(duì)租賃物進(jìn)一步設(shè)定限制，就是可包括不動(dòng)產(chǎn)也可以是動(dòng)產(chǎn)，從字面看無論是不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”原則。但是當(dāng)我們將這個(gè)概念運(yùn)用到229條的時(shí)候，不禁會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動(dòng)產(chǎn)也適用第 229條，將不利于財(cái)產(chǎn)的流通，有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應(yīng)限定于不動(dòng)產(chǎn)，如房屋等更妥。但司法習(xí)慣是這樣做，但也沒有法律條文明確。

3、買賣不破租賃與抵押權(quán)競(jìng)合。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。因此，以抵押財(cái)產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。

在買賣不破租賃的規(guī)定中也是寫明了如果房屋在租賃期間房屋進(jìn)行了買賣時(shí)，該房屋的租賃關(guān)系也是不會(huì)取消的，那么這一條規(guī)定也是保障了承租人的合法權(quán)益不受到侵害，同時(shí)在租賃的合同到期后承租人也是需要立即歸還房屋使用權(quán)的，如果出租人違反買賣不破租賃也是需要承擔(dān)違約責(zé)任的。

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