一、買賣不破租賃與強(qiáng)制執(zhí)行的關(guān)系是什么?

《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的, 不影響租賃合同的效力?！标P(guān)于該法條，通說的解釋是：租賃物所有權(quán)在租賃期間發(fā)生變動后, 租賃合同的效力在承租人與買受人之間得以維持。

抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。就當(dāng)前的司法實踐來說，抵押權(quán)往往是通過強(qiáng)制拍賣抵押物的形式實現(xiàn)的，這也就意味著租賃合同對于通過強(qiáng)制拍賣取得所有權(quán)的買受人繼續(xù)有效，“買賣不破租賃”的規(guī)則適用于強(qiáng)制執(zhí)行之拍賣。強(qiáng)制執(zhí)行之拍賣是否破除租賃，關(guān)系到申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人及承租人三方的利益。

租賃權(quán)滿足了強(qiáng)制執(zhí)行之拍賣不破除租賃的構(gòu)成要件，法院對租賃物拍賣之后，拍賣標(biāo)的物的所有權(quán)雖然可以轉(zhuǎn)讓給拍定人，但原租賃合同對拍定人繼續(xù)有效，承租人仍然可以繼續(xù)對租賃物占有和使用，法院不得剝奪承租人的占有而將租賃物交付于拍定人。

二、買賣不破租賃可以用于破產(chǎn)財產(chǎn)嗎?

1、若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán)，甚至這一租賃債權(quán)將會得到完全實現(xiàn)或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;

2、在許多破產(chǎn)案件中，特別是國有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中，將房屋建筑物結(jié)合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)作為整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行變現(xiàn)的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關(guān)系，不利于自己的開發(fā)利用，由此影響破產(chǎn)財產(chǎn)的變現(xiàn)。

綜上所述，法院在對房屋強(qiáng)制執(zhí)行的時候，經(jīng)常會遇到房屋存在租賃的情況，判斷是否適用于買賣不破租賃，主要看租賃關(guān)系產(chǎn)生時間，是否是真實租賃關(guān)系。如果是，則承租方可以用這個原則對抗法院的執(zhí)行。法院將房屋執(zhí)行后，也應(yīng)當(dāng)保障承租人的利益。

買賣不破租賃的適用范圍有哪些

買賣不破租賃四種例外有哪些

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？