一、出租房買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

1、《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”;第230條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！?

2、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定:“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！?/p>

3、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定:“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。

4、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋

第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

二、買賣不破租賃的作用

買賣不破租賃原則作為處理物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的一個(gè)例外，在調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和人民的社會(huì)生活秩序中發(fā)揮了重要作用，其存在有其重要意義和法律價(jià)值，具體如下：

1、有利于維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，體現(xiàn)了法律所追求的秩序價(jià)值目標(biāo)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，平等主體之間的經(jīng)濟(jì)交往越來(lái)越密切，交易更加頻繁，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一間房屋今天剛租出去，而明天就可能轉(zhuǎn)手出賣的現(xiàn)象，如果按照調(diào)整物權(quán)與債權(quán)的一般原則來(lái)處理，新的所有權(quán)人可以對(duì)抗承租人;那么將大大增加承租人的承租風(fēng)險(xiǎn)，造成經(jīng)濟(jì)秩序的混亂。

2、有利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，是合同法立法宗旨的具體體現(xiàn)。合同法就是通過(guò)保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，以期達(dá)到維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的目的。買賣不破租賃原則在平等保護(hù)買賣雙方當(dāng)事人及租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利和權(quán)益的同時(shí)，對(duì)租賃合同中承租人權(quán)利給予了特別的關(guān)懷。

3、體現(xiàn)了民法原理中的誠(chéng)實(shí)信用原則。誠(chéng)實(shí)信用原則被稱為民法原則中的帝王條款，它是指民事主體在從事民事活動(dòng)時(shí)應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)、守信，以善意的方式行使權(quán)利、履行義務(wù)，不得規(guī)避法律，其本意是要求按照市場(chǎng)制度的平等互惠原則行事，在締約時(shí)，誠(chéng)實(shí)不欺詐;在締約后，守信并自覺履行。因此，首先要求房屋出租人與承租人簽訂租賃合同時(shí)，對(duì)房屋享有處分權(quán)、出租權(quán)，當(dāng)房屋出租人準(zhǔn)備將其所有的房屋出賣時(shí)，第一是負(fù)有通知義務(wù)，即提前通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利;第二是本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，出賣人應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)，即將要出賣的房屋上負(fù)擔(dān)的承租義務(wù)應(yīng)如實(shí)告知買受人，否則買受人可以以此對(duì)抗出賣人。房屋出租人的上述兩個(gè)義務(wù)，通常被稱為前合同義務(wù)，這是誠(chéng)實(shí)信用原則在買賣合同和租賃合同中的具體運(yùn)用，上述義務(wù)也應(yīng)是買賣不破租賃原則中出賣人的應(yīng)有義務(wù)。這在我國(guó)立法例中已有規(guī)定。不僅如此，在運(yùn)用誠(chéng)實(shí)信用原則指導(dǎo)買賣不破租賃原則進(jìn)行司法實(shí)務(wù)時(shí)，還要求買受人要嚴(yán)格遵守出賣人與承租人之間所簽訂的租賃合同，不能單方面撤銷或變更出賣人與承租人之間事先簽訂的合同的任何內(nèi)容。

綜合上面所說(shuō)的，買賣不破租憑是為了租憑的關(guān)系來(lái)訂立的條款，而且主要就是保障承租者的利益，在出租人把房子售出給第三方的時(shí)候就要保障承租者的利益也不會(huì)受到損害，不然就會(huì)承擔(dān)違約的責(zé)任，所以，不同的情況作不同的處理。

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的