一、買賣不破租賃假的租賃合同有效嗎?

“買賣不破租賃”是為保護(hù)承租人的弱勢地位而設(shè)立的特別制度，其賦予了承租權(quán)這一債權(quán)具備了物權(quán)化的對抗屬性，是對合同的相對性的突破。然而實(shí)踐之中有些房屋產(chǎn)權(quán)人與承租人卻惡意利用“買賣不破租賃”的制度，意圖限制在先買受人的權(quán)利。其“作案手段”往往表現(xiàn)為倒簽合同，形成虛假租賃關(guān)系，或者雖然租賃合同簽訂在先，卻為借貸關(guān)系之擔(dān)保形式，“承租人”實(shí)則為房主之債權(quán)人，而其后意欲以此租賃對抗房屋后買受人。其本質(zhì)皆非真實(shí)租賃關(guān)系，故而只有揭開其虛假面紗之后，方能沖破“買賣不破租賃”的限制，維護(hù)正常的房屋交易秩序，保護(hù)合法買受人的權(quán)益。因此，假的租賃合同不能主張買賣不破租賃，由此造成的后果由承租方自己承擔(dān)。

因虛假租賃合同之惡意，相互串通之“承租雙方”往往具備較為緊密的關(guān)系，若不具可信任性，則難以達(dá)到相互串通以逃避債務(wù)或規(guī)避執(zhí)行之目的。而虛假的租賃合同，其租金的支付雖然在合同上存在這種符合常理的外觀，然而其卻多有名無實(shí)，“承租人”和“出租人”多未發(fā)生真正的租金支付關(guān)系。對于當(dāng)事人之間名為租賃，實(shí)為借貸關(guān)系的情形下，租賃合同多作為借貸關(guān)系之“擔(dān)?！倍霈F(xiàn)，對于租金的支付方式多采一次性支付或分次大額支付的方式，且多伴有租金不變的約定，顯然不符合常理。

二、如何審查房屋租賃合同的效力?

1、看合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

2、看租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)證的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;共有房屋未取得共有人同意的;權(quán)屬有爭議的;屬于違法建筑的;不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

綜上所述，現(xiàn)在有些人利用虛假房屋租賃合同，來惡意占有房屋。即便房屋是在租賃期限內(nèi)買賣，由于是虛假租賃合同，也不能適用于買賣不破租賃這個原則。作為房屋的買方，可以向法院起訴，解除合同，其應(yīng)當(dāng)提供房屋租賃虛假方面的證據(jù)材料。

如何區(qū)別優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃

承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租

買賣不破租賃的適用范圍有哪些