在買賣房屋的過程中，一方面是出于保護(hù)當(dāng)事人利益的考慮，另一方面辦理相應(yīng)手續(xù)的時(shí)候也需要，因此當(dāng)事人之間才會(huì)簽訂房屋買賣合同，但有此時(shí)一味的追究對(duì)自身利益的保護(hù)，就有可能出現(xiàn)合同無效的情況。那究竟在哪些情況下房屋買賣合同無效呢?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、在哪些情況下房屋買賣合同無效

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。

5、單位違反規(guī)定購房，合同無效

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個(gè)人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。

6、價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無效

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效

總之，應(yīng)對(duì)房屋買賣中的無效合同是一個(gè)復(fù)雜的過程，實(shí)踐證明，由具備一定法律知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經(jīng)濟(jì)損失，有效地保障您的合法權(quán)益。

二、2020年購買期房應(yīng)注意的事項(xiàng)

1、明確該產(chǎn)權(quán)的合法性、完整性。是否有合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。同時(shí)土地及房屋的手續(xù)是否都有。

2、明確該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及類型?？词菍儆谏虡I(yè)、住宅還是其他用途。

3、該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利人的狀況。明確是屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，或是有其他共有產(chǎn)權(quán)人的存在。同時(shí)還要明確該房產(chǎn)是否存在他項(xiàng)權(quán)利登記狀況。是否有抵押等情況。

4、交易是否有限制。因?yàn)槭潜Ｕ嫌梅浚灰淄ǔＪ怯邢拗频?。核心就是過戶會(huì)有限制，建議你到屬地的房管局具體咨詢?cè)摌潜P的交易限制情況。

5、在交易的時(shí)候必須保證能有房產(chǎn)證和土地證。如果能低于市價(jià)一半賣，手續(xù)絕對(duì)是不全，或交易是有限制的房產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)瑕疵肯定存在，該類房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，建議不要草率投資。以免經(jīng)濟(jì)利益受損。

我國《合同法》中導(dǎo)致合同無效的具體情形作出了規(guī)定，但由于房屋買賣合同屬于比較特殊的合同，因此可能還有其他的一些情形會(huì)導(dǎo)致房屋買賣合同無效，這點(diǎn)還請(qǐng)大家注意。在實(shí)際簽訂合同之前，先了解一下法律方面的規(guī)定，這樣才能讓簽訂的合同順利生效，對(duì)自身利益提供保障。

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