哪些二手房不能買賣?

二手房可以買賣，但不代表所有的二手房都能夠拿到市場上交易。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，存在下列情況的二手房，不能買賣：

(一)只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;

(二)未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;

(三)在農(nóng)村集體土地上興建的房屋或者已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;

(四)所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

(五)已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋;

(六)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋;

(七)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;

(八)房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;

(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二手房交易風(fēng)險(xiǎn)如何避免

1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房價(jià)上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對(duì)方反悔。

2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

3、買房人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)，讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

4、二手房買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對(duì)雙方商定的內(nèi)容以書面形式約定好。

5、為了了解所購房屋的真實(shí)情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容做出書面約定。

6、法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護(hù)。

二手房購置流程

1、購置能力評(píng)估

自我能力評(píng)估，從家庭收入及銀行貸款兩方面來衡量。首先了解家中可用資金有多少，如存款、股票等，算出自備款部分，再從固定收入中扣除固定開支，算出自己的付款能力(月供最好不要超過家庭月收入的三分之一)，即可得知自備款和貸款部份的金額，兩者加起來則為自己可購買多少價(jià)位的房子。一般二手房貸款約為總房款的60%-70%，貸款年限最長三十年。年限如選擇中長期每月還款就較少，但相應(yīng)的利息累加就高了。

2、找房渠道選擇

尋房渠道大致有兩種：

(1)、委托中介。(2)、專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站如口碑網(wǎng)房產(chǎn)。

3、中介服務(wù)選擇

總的來說要選擇口碑較好的品牌中介。可以通過親戚朋友、同事、媒體等各種途徑了解、比較哪幾個(gè)公司服務(wù)比較完善，并且沒有糾紛事件發(fā)生。如果您已經(jīng)鎖定購買區(qū)域或樓盤，就可直接去該區(qū)域內(nèi)找當(dāng)?shù)氐闹薪?，因?yàn)橹薪楣径紩?huì)有自己的主打商圈，本商圈內(nèi)的掛牌房源較多，您的選擇余地就會(huì)更大。經(jīng)紀(jì)人也更了解本地所有樓盤的細(xì)節(jié)情況。如果只是有一個(gè)大概購房標(biāo)準(zhǔn)，沒有確定具體目標(biāo)，就需要委托在全市各區(qū)都有連鎖分店，并且房源互相流通的公司。

4、與經(jīng)紀(jì)人的交流

找資深的經(jīng)紀(jì)人。在去中介公司之前，先去您要咨詢的區(qū)域周邊熟悉情況，在與經(jīng)紀(jì)人攀談的過程中洞察他所說的和您實(shí)地了解的是否相吻合，如果不是，那他的資歷一定很淺，或者根本就不誠實(shí)，這樣的經(jīng)紀(jì)人根本起不到為您服務(wù)的作用。對(duì)您的經(jīng)紀(jì)人盡可能詳細(xì)羅列對(duì)物業(yè)的要求(地段，就學(xué)環(huán)境，休閑設(shè)施，樓層，房型，景觀，小區(qū)位置等)，先過濾掉明顯不符合要求的房子，避免消耗不必要的時(shí)間和精力。從他那里得知原來業(yè)主出售的真正意圖，也可以側(cè)面了解到房屋是否存在缺陷。

我們知道，不僅是新房可以買賣，二手房子也可以買賣。有些地方的二手房子因?yàn)槭寝D(zhuǎn)手的房子所以就會(huì)比新房要便宜一些，對(duì)于那些沒有很多錢的人來說就會(huì)選擇二手房。了解更多的法律知識(shí)請(qǐng)上律霸網(wǎng)進(jìn)行專業(yè)的咨詢。