一、房屋買賣應(yīng)何時付清尾款

買房子，何時該付清房款?以往，在房地產(chǎn)登記機構(gòu)的受理日，交付房款，也就是說，買家在登記機構(gòu)出具收件收據(jù)后付款?，F(xiàn)在，這一方法行不通了。根據(jù)《物權(quán)法》的最新解釋，房地產(chǎn)登記機構(gòu)受理二手房買賣雙方的轉(zhuǎn)移登記申請后，并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)生效。登記機構(gòu)完成審核程序并將登記事項記載于登記簿后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才能正式生效。審核的規(guī)定時限是20天，在此期間，產(chǎn)權(quán)可能會因為司法機關(guān)的查封，權(quán)利人提出更正、異議等原因，中止轉(zhuǎn)移登記的辦理。所以買方在沒有領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證之前，盡量不要付清全部房款，也不要急于裝修。

二、購房者如何辦理貸款

第一步：選擇房產(chǎn)

購房者如想獲得房產(chǎn)按揭服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應(yīng)進一步確認發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。

第二步：辦理按揭貸款申請

購房者在確認自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的蘇州房產(chǎn)律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準備有關(guān)法律文件，填報《按揭貸款申請書》。

第三步：簽訂購房合同

銀行收到購房者遞交的按揭申請有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》。

第四步：簽訂房產(chǎn)按揭合同

購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《房產(chǎn)按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。

第五步：辦理抵押登記、保險

購房者、發(fā)展商和銀行持《房產(chǎn)按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風險，要求購房者申請人壽、財產(chǎn)保險。購房者購買保險，應(yīng)列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執(zhí)管。

第六步：開立專門還款賬戶

購房者在簽訂《房產(chǎn)按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機構(gòu)開立專門還款賬戶，并簽訂授權(quán)書，授權(quán)該機構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《房產(chǎn)按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)。并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶，作為購房者的購房款。

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